安徽省淮南市中级人民法院

　　行政判决书

　　(2018)皖04行初71号

　　陈丹丹律师整理房屋征收补偿决定行政判决书，删去原告身份信息，但不影响查阅裁判文书。陈丹丹律师建议可以从：当事人主张(原告称、被告称)原告举证、被告举证;一审法院查明、一审法院认为;二审法院查明、二审法院认为;判决如下等几个板块进行阅读，有助于整体把握当事人的主张、法院的裁判观点。

　　被告淮南市田家庵区人民政府，住所地安徽省淮南市。

　　法定代表人从永刚，该区人民政府区长。

　　委托代理人蔡春雪，该区人民政府法制办工作人员。

　　委托代理人胡艳丽，安徽竞合律师事务所律师。

　　原告何子强诉被告淮南市田家庵区人民政府(以下简称田区政府)房屋征收行政补偿一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年11月23日公开开庭审理了本案。原告何子强的委托代理人陈家荣，被告田区政府的委托代理人蔡春雪、胡艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　2017年9月1日，征收人田区政府向被征收人何子强就其所有的，坐落于该区安成镇泉山路××(××)，位于安成次中心建设项目征收范围内的房屋做出《房屋征收补偿决定书》(田政征补[2017]8号，以下简称田政征补[2017]8号《补偿决定书》)，作出补偿决定如下：一、被征收人可以选择下列一种补偿方式：(一)选择货币补偿，征收部门给予被征收人的被征收房屋货币补偿金额495915元，给予搬迁补助费300元。自被征收人向征收实施单位交付被征收房屋钥匙之日起7日内，征收部门付清补偿款。(二)选择房屋产权调换，征收部门给予被征收人提供期房位于朝阳××路××、泉山路××、××、××里小区以××中心安置区××区、××区南段，选房号145号，面积以实际交房面积为准，产权面积与安置面积等同部分，被征收人与征收人按被征收房屋和安置房屋评估价格结算产权调换差价;被征收人补偿给征收人的差价部分按50%进行支付，征收人补偿给被征收人的差价部分按实际差价进行支付。征收部门给予被征收人两次搬迁费600元;给付12个月临时安置费19602元，12个月后，按安置房屋实际交付房屋月份计算。安置房交付后另增发4个月的临时安置费。周转房由被征收人自行解决。二、室内配套、装修、附属设施按安徽广利宏远房地产评估咨询有限公司(以下简称广利公司)出具的评估报告11123元给予补偿。三、停产停业损失补偿：被征收人提供合法有效的工商营业执照和房屋征收决定公告之日前6个月的纳税凭证(租赁房屋的应提供房屋租赁许可或租赁协议)，征收人按照房屋征收决定公告发布前6个月税务部门核发的税后月平均利润60%的标准或评估机构评估的月利润，给予被征收人停产停业损失补偿，补偿期为6个月。四、被征收人自收到本决定之日起20日内，到征收实施单位确认补偿方式，完成搬迁交付被征收房屋钥匙;逾期不选的，征收部门视为选择货币补偿方式。被征收人如不服本决定，可在本决定书送达之日起60日内向淮南市人民政府申请行政复议，或者6个月内向人民法院提起行政诉讼。

　　【当事人主张】

　　原告诉称，位于淮南市田××(××)的商业门面房系其享有合法单独产权的房屋(《房地产权证》编号：淮房地权证淮田字第××号，建筑面积54.45㎡)。2018年4月初，田区政府向其送达田政征补[2017]8号《补偿决定书》，给予补偿方式：(1)选择货币补偿，金额：495915元，平均9000元/平方米，试问淮南市住家房屋现最高卖多少钱一平方米?我家是沿街门面房，地势极佳，拿这钱能买到同等地段门面房吗?货币补偿没有按照市场价进行补偿。(2)选择房屋产权调换，征收部门给予提供期房145号，在小区内部，B区、C区南端，给予调换地不明确及安置面积未告知，安置房屋评估价格未告知。本人门面房在206国道，地势极佳，拆迁后给予安置在小区内部，征收人也未告知安置小区内部的房屋位置及房屋价值，地理位置直接关系到房屋自身价值，没有安置的具体地点，也没有补偿面积，本人有权知道地理位置及房屋价值，这种产权调换不合理。(3)评估不合理，本人从未收到评估书，也未参与选择评估公司，征收人自行选择及评估，评估违法。房屋征收部门从未与其就安置事宜进行商谈与沟通，我们多次前往征收部门进行商谈，征收人既不接待也不商谈，电话也不接听，我们实在无计可施，这种拆迁征收补偿严重侵害原告合法权益。该《补偿决定书》未按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《房屋征补条例》)执行。拆迁要公平公正，先补偿后拆迁，门面房是本人受法律保护的合法私有财产，在未予合理补偿的情况下，被告田区政府无权征收。为维护自身合法权益，请求判决撤销被告做出的田政征补[2017]8号《补偿决定书》。

　　原告向本院提出以下证据：

　　1、原告身份证复印件，证明原告主体资格;

　　2、田政征补[2017]8号《补偿决定书》，证明被告未按照同等地段的市场价进行征收补偿，其确定的价值明显低于同等地段的市场价;按照《房屋征补条例》的规定，产权调换的位置、面积均要具体明确，但该《决定书》均未明确。

　　3、门面房市场调查表、照片的复印件，证明补偿价格明显低于市场价;

　　4、被征收房屋的《房地产权证》复印件(编号：淮房地权证淮田字第××号，建筑面积54.45㎡)，证明该房屋的具体情况;

　　5、被告提供的广利公司对本案被征收房屋所做的《房屋征收评估报告》(估价报告出具日期：2014年1月15日)第12页、第14页，证明附近相似地块的房产价值单价是19000元/平方米，给原告的评估价值是13000元/平方米，该评估价格不合理。

　　被告辩称：一、2012年3月15日，淮南市棚户区改造和旧住宅小区综合整治工作领导小组办公室作出《关于同意将淮南安成十字路口等二个项目列入棚户区改造项目的批复》(淮棚改办[2017]2号，以下简称2号《批复》)，将本市安成十字路口地块纳入淮南市棚户区改造项目。2014年2月12日，该项目经淮南市发展和改革委员会作出《关于安成十字路口棚户区改造项目备案的通知》(发改审批[2014]39号，以下简称39号《通知》)，同意备案。2013年9月起，被告先后进行了项目征收房屋入户调查、征收补偿方案征求意见以及房屋征收社会稳定风险评估等程序，2013年10月8日，被告作出田政征[2013]5号《房屋征收决定》，对安成次中心建设项目的国有土地上的房屋、附属物及构筑物实施征收，同日印发《安成次中心建设项目国有土地上的房屋征收与补偿方案》并同时公告，在法定的期限内，被征收人未对上述决定提出异议和诉讼。2013年9月14日，淮南市田家庵区安成次中心建设工作领导小组办公室发布了《关于选择房屋征收评估机构的公告》，同月18日，发布《关于选择房屋征收评估机构的通知》。由于在规定期限内被征收人没有选定房屋评估机构，2013年9月21日，答辩人按规定组织被征收人采取现场抽签方式选定安徽广利宏远房地产评估事务所为田家庵区安成次中心建设项目房屋征收评估机构，并由安徽省淮南市正诚公证处(以下简称正诚公证处)作出《现场工作记录》。2014年1月15日，广利公司对原告房屋初评价格进行公示，并于当日对被征收人房屋作出《房地产征收评估报告》(以下简称《评估报告》)，当月17日向被征收人送达《评估报告》。因其拒绝签字，答辩人依法留置送达。在规定期限内，原告未与征收部门达成一致协议，被告遂于2017年9月1日依法作出田政征补[2017]8号《补偿决定书》，并于2018年5月11日送达给原告。综上，其作出征收补偿决定事实清楚，程序合法。二、涉诉补偿决定于法有据。该补偿决定所依据的是《房屋征补条例》、淮南市人民政府《贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的意见》、《关于印发淮南市国有土地上房屋征收补偿标准的通知》、《房屋征收补偿方案》及被征收房屋的《评估报告》，符合法律、法规及政策规定，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不能成立。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。

　　被告向本院提出以下证据：

　　1、被告的《统一社会信用代码证》复印件，证明被告主体资格;

　　2、2号《批复》、39号《通知》，证明安成十字路口棚户区改造项目得到淮南市人民政府以及规划等有关部门批准，并由发改部门备案;

　　3、《安成次中心建设项目国有土地上的房屋征收与补偿方案》(征求意见稿)，证明被告在依法拟定了该项目国有土地上房屋征收与补偿方案，后向被征收人发布征收补偿方案征求意见稿，公开征求被征收人意见;

　　4、《安成次中心建设项目社会稳定风险评估报告》，证明已经依据法定程序对该项目作出风险评估报告;

　　5、被告2013年10月8日作出的《房屋征收决定》及其《公告》(2013年第5号)、《安成次中心建设项目国有土地上的房屋征收补偿方案》，证明被告对涉诉项目依法作出征收决定及其补偿方案，并进行了公告;

　　证据2、3、4、5共同证明被告作出征收决定的事实和法律依据。

　　6、安成次中心建设工作领导小组办公室2013年9月14日作出的《关于选择房屋征收评估机构的公告》和淮南市安成镇人民政府2013年9月18日作出的《关于选择房屋征收评估机构的通知》，共同证明答辩人已按规定通知被征收人选择房屋征收评估机构;

　　7、正诚公证处出具的2013年9月21日下午的《现场工作记录》，证明其以抽签的方式依法对征收房屋的评估进行公开选择评估机构;

　　8、广利公司2014年1月15日对涉诉被征收房屋作出的初评结果的《公示》及其照片、《评估报告》及其《送达回执》、送达人身份证明和送达照片等，共同证明评估机构2014年1月15日对被征收人的房屋作出初评结果并公示，并于当月17日将《评估报告》向被征收人送达，被征收人拒绝签收，答辩人依法对其留置送达;

　　9、田政征补[2017]8号《补偿决定书》及其《送达回执》，证明被告于2017年9月1日作出该《补偿决定书》后，于2018年5月11日送达给被征收人，并已签收。

　　经庭审举证、质证，原告对被告证据的综合质证意见为：对涉诉项目的《补偿方案》不同意，认为没有按市场价进行补偿。对被征收房屋的《评估报告》不知情，认为没有收到，在选取评估机构时，被告未告知和邀请被征收人参与评估，其对整个评估过程都不知晓。对田政征补[2017]8号《补偿决定书》，用于产权调换房屋的位置、地点、面积及价值等均不明确，系违法作出。

　　经庭审举证、质证，被告对原告证据的综合质证意见为：对证据1、4无异议，认为正是根据产权证书对被征收人，也就是本案原告进行的补偿;对证据2，认为田政征补[2017]8号《补偿决定书》合法有效，该《决定书》中认定的价格来源依据是被征收房屋的《评估报告》，是按照市场价格进行的评估。安置房的位置明确，不存在位置不明确的情况。对于安置房建成后，面积与价值的差价问题，已经在《补偿决定书》中明确表述;对证据3，《评估报告》中的价格认定原则是参照市场价，证据5是选取了具有可比性的实际例证，采取的评估和比较方式符合规定，且三个实例中也有价格不一致的情况。原告的被征收房屋是砖混结构，但《评估报告》中的可比房屋是钢混结构，评估机构在三个实例中，选取一个与原告房屋相类似的确定评估价格，同时，根据原告房屋的建成年限及新旧程度，对其进行折旧计算，符合行业和法律的规定。原告拍摄照片的相关楼盘，均是刚建成的新门面房，其建设成本与原告被征收房屋不能相比。

　　本院对上述证据认证如下：对原、被告证据，鉴于双方当事人对其真实性均未提出明确异议，对真实性予以认定;但关联性与合法性以及证明观点，应结合案件事实予以综合审查;对本案所涉法律依据，应由本院依法适用。

　　经审理查明：2013年10月8日，被告田区政府作为征收人，作出《房屋征收决定》及其《公告》、《安成次中心建设项目国有土地上的房屋征收与补偿方案》，对安成次中心建设项目范围内的房屋、附属物及构筑物实施征收，确定的征收补偿具体方法包括货币补偿和产权调换两种方式;安置房地点为：在国庆西路南侧，规划中的朝阳西路北侧，花伴里小区以西，泉山路以东(不包括沿泉山路建设的房屋)，具体安置楼栋由项目征迁安置办公室另行公布。征收补偿协议签约期限为：从2013年10月10日起至2013年11月20日止。对无法达成征收补偿协议的，由区人民政府作出征收补偿决定。原告何子强所有的，坐落于淮南市田××(××)，建筑年代为1993年，建筑结构为砖混的房屋，在该项目确定的征收范围内。该房屋获颁有淮房地权证淮田字第××号产权证书，载明房地产权利人为何子强，共同情况为单独所有，登记时间为2013年3月20日，规划用途为：商业。房屋总层数为2层，一层建筑面积25.05平方米，二层建筑面积29.40平方米。因其至今未与征收部门就该被征收房屋达成安置补偿协议，被告遂于2017年9月1日做出田政征补[2017]8号《补偿决定书》，并于2018年5月送达给原告。原告认为该《补偿决定书》存在前述诉称的违法行为，起诉来院，请求：1、撤销被告田区政府做出的田政征补[2017]8号《补偿决定书》;2、本案诉讼费由被告承担。

　　另查明：评估机构广利公司对本案涉诉的被征收房屋进行价格评估，作出的《评估报告》中，对于正常交易的情况，选取可比实例A为：淮化新村，建成年代为2006年，近期交易价格为19860元/㎡，可比实例B为：惠利商贸城，建成年代为2004年，近期交易价格为18550元/㎡，可比实例C为：泉山社区商住楼，建成年代为2001年，近期交易价格为19420元/㎡。以上三个实例的建筑结构均为钢混。

　　本案争议焦点：被告田区政府作出的田政征补[2017]8号《补偿决定书》认定事实是否清楚、程序是否合法、是否符合法律规定。

　　【一审法院查明】

　　被告田区政府作出的田政征补[2017]8号《补偿决定书》认定事实是否清楚、程序是否合法、是否符合法律规定。

　　【一审法院认为】

　　本院认为，行政机关作出行政行为，应当认定事实清楚、符合法定程序，并保障行政相对人的合法权益。本案中，原、被告未就被征收房屋的征收补偿安置事宜达成一致协议，被告具有依法作出涉诉补偿决定的法定职责。《房屋征补条例》第十九条第一款规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定;第二十五条第一款规定：房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议;第二十六条第二款规定：补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。现行的《房屋征收评估办法》第十条规定：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。本案中，首先，被告作出的涉诉补偿决定，认定该征收房屋的房地产市场价格一楼13390元/平方米，二楼5459元/平方米，房屋评估总价为495915元，该评估结果作为被告作出征收补偿决定的主要依据，《评估报告》中选取的可比实例A、B、C的房屋坐落，相近于原告的房屋坐落，而原告房屋的评估价格，明显低于这几处可比实例的交易价格。对此，被告未作合理解释，因而，被告作出该补偿决定的事实依据不足;其次，通观该《补偿决定书》第二项内容，没有用于产权调换房屋的具体地点、面积，也并无按照前述规定，对原告选择产权调换方式时，用于产权调换房屋的评估价值，故该补偿决定明显不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，应依法予以撤销。

　　综上，原告的诉讼请求能够成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第(一)、(六)项之规定，判决如下：

　　撤销被告淮南市田家庵区人民政府做出的田政征补[2017]8号房屋征收补偿决定。

　　案件受理费50元，由淮南市田家庵区人民政府承担。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。

　　审判长张德玉

　　审判员李平

　　人民陪审员缪新英

　　法官助理刘富丰

　　书记员汪絮梅

　　2018-12-05

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　　陈丹丹律师提醒：

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　　行政诉讼案件的被告是行政机关，广大老百姓遇到了行政机关侵害自己合法权益的行为时，那么便可以以侵害我们合法权益的行政机关为被告，向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。

　　但在很多人眼里，民告官是一件非常难的事情，而且绝大多数案件胜诉的概率也会非常的小。

　　因此，老百姓在遇到问题时会先向有关部门投诉、举报，甚至是信访，并不会第一时间提起行政诉讼，尤其是与征地拆迁相关的问题。

　　但是与征地拆迁相关的问题，向相关部门投诉、举报，甚至是信访基本上会石沉大海，不会有一个相对来说对被征收人有利的结果。

　　因此，陈丹丹律师整理了法院裁判生效的房屋征收补偿决定类的判决书，供有需要的人参考。

　　遇到问题，还可以咨询专业的征收拆迁律师。