合肥市人民政府行政复议决定书

　　合复决〔2020〕10号

　　复议请求：申请人对被申请人于2019年12月20日作出的编号为0011的《不动产登记不予受理告知书》不服，向本机关申请行政复议，请求撤销该告知书，并依法为申请人受遗赠的房产进行过户登记。本机关依法受理，现已审理终结。

　　申请人称：一、申请受理过程。2019年11月25下午，申请人从上海赶到合肥，向合肥市不动产登记中心庐阳分中心的段炼钢科长递交了申请登记材料。段现场看完材料后，留了一部分，其他的当场退给了我。2019年11月26日上午，我在准备回沪的路上，段炼钢打来电话，要我再交一份魏××的个人档案材料。我随即回头前往嫂子单位查阅档案，约三小时后，又回到了合肥市不动产登记中心庐阳分中心，向段递交了他要的所有相关材料。2019年12月2日，段炼钢打来电话，与我核实魏××的同母异父之弟刘××的情况。2019年12月10月。段××打来电话，由他一字一句口授，叫我写份“说明”。2019年12月11日，我按段口授要求，署名费××写了那份“说明”，并用挂号信发出。2019年12月22日，申请人收到了合肥市不动产登记中心庐阳分中心制作的编号为0011的《不动产登记不予受理告知书》(以下简称《告知书》)。

　　就以上受理过程，我有如下疑问：

　　1、《告知书》称，“按照《不动产登记暂行条例》第十七条的规定”，决定不予受理。但该条例第十七条的末尾那句话却是“不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理”。而我没有被当场告知不予受理，应当视为已受理，故合肥市不动产登记中心庐阳分中心将《告知书》称为不予受理告知书，违反了该条例规定;

　　2、《告知书》称，遗产有第二顺序继承人，即指被继承人的弟弟(第二顺序继承人)刘××。然而，在魏××的遗嘱中写有：她“无其他法定继承人”。而且在11月26日，我对段炼钢也讲了，魏××在2012年9月30日，即我哥费开元去世的那天晚上，已向我说了他的弟弟已经过世了。同时，我写了书面承诺书给段，他不予接收。[注：安徽文得律师事务所陈××律师和合肥“久久夕阳红”服务人员方××都说，魏××生前对他们讲过，她娘家没有人了。以上二人的旁证，我当时没有与段××说。)]根据以上情况，对刘××死亡这个事，按理应当予以认可;

　　3、2019年12月10日，段炼钢电话口授我写的那个“说明”，不能代表我个人意愿，原因在于刘××已经死亡。12月10日，我在违心地写由段炼钢一字一句口授的“说明”时，我对他要我写“刘××不能到房产中心来”这句话，心里是抵触的。因为人已死了，他怎么可能来呢?迫于无奈，我不得不在这句话前，加上了“我从未见过魏的弟弟”，“对他的下落，我不明”等这些文字，意在隐含刘已死亡这个事。段电话口授我写的那个“说明”，因不能完全表达我的真实意思，故该“说明”不能作为“不予受理告知书”的凭证。

　　二、引用法律条款的依据问题。1、《中华人民共和国继承法》(以下简称《继承法》)第五条规定：“继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”据此，魏××有“安徽文得律师事务所”见证过的遗嘱，按照法律法规的规定，继承应当按遗赠办理。2、《继承法》第二十七条规定：“有下列情形之一的，遗产中的有关部分按照法定继承办理：(一)遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠的。”我在2017年12月14日的“新安晚报”上已经发表声明，表示愿意接受魏××的遗赠。而且至今，我并没有放弃接受遗赠。因此，假设魏还有法定继承人，她的遗产也不能按法定继承办理，仍然要按受遗赠办理。3、《继承法》第二十三条规定：“继承人中无人知道被继承人死亡或者知道被继承人死亡而不能通知的，由被继承人生前所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会负责通知。”魏××生前无子女，配偶又先她过世，她病重及死亡时，作为她的丈夫方，我们接到了她单位的通知。而且知悉后，我们马上从上海赶到她家和医院探望。魏××过世时，我们承办了她的遗体告别仪式等后事。然而，在她病重、死亡及告别仪式上，我们始终没有见到她的娘家人。总之，《继承法》是一部保护公民私有财产继承权的法律，当引用其他法规规章处理这类问题时，不应与《继承法》相抵触，因为国家规定，下位法要服从于上位法。

　　三、推行书面告知承诺制问题。魏××的同母异父之弟刘××是阜阳人，他的姓名，我们是从魏的档案中得知的，至于刘的出生年月、死亡日期、职业、住址等情况，我们一概不知，故难以获取他的书面死亡证明。一段时间以来，国务院办公厅、安徽省自然资源厅等15个部门和合肥市人民政府办公室等三级政府相继发文，提出要“在不动产继承登记中，逐步推广申请人书面承诺制方式替代难以获取的死亡证明、亲属关系证明等材料”。这是一件深得老百姓拍手叫好的便民之举。合肥市人民政府办公室在通知中，还强调合肥市城区要在2019年底完成此事。2019年11月25日，我满怀希望问段炼钢，你们是否采用书面“告知承诺制”方式办理房产登记了，段答：“我们现在不搞承诺制”。这就说明，被申请人的直属单位当时还没有贯彻执行这些文件精神。

　　综上所述，被申请人的直属单位合肥市不动产登记中心庐阳分中心作出的不予受理告知书，存有与事实不符、法律法规适用不当等问题，应予以撤销。为此，申请人根据《中华人民共和国行政复议法》及《中华人民共和国行政复议法实施条例》的有关规定，依法申请行政复议，请求复议机关本着有错必纠的原则，依法支持申请人的复议请求，以维护申请人的合法权益。魏××的同父异母之弟刘××，我们只知其名及家在阜阳，但不知其具体情况，故刘的书面死亡证明难以获取，申请人请求复议机关督促被申请人积极贯彻执行国务院、省、市三级政府的通知精神，以便在不动产继承登记中，真正把“告知承诺制”落到实处。鉴于以上两点，申请人请求复议机关督促被申请人对申请人的受遗赠房产依法作出受理登记的决定。

　　被申请人书面答复称：2019年11月25日，申请人向我局所属登记机构提交见证书、遗嘱、魏××人事档案等资料，申请办理位于合肥市庐阳区霍邱路182号1幢405室房屋的受遗赠转移登记。根据《不动产登记实施细则》以及《不动产登记操作规范(试行)》的相关规定，登记机构须查验材料、就“遗嘱内容及真实性是否有异议、所提交的资料是否真实等内容”向继承人进行询问。经查验或询问，符合规定的受理条件的，不动产登记机构应当予以受理。遗赠人魏××在《遗嘱》中声明“无其他法定继承人”，但是其人事档案反映尚有弟弟“刘××”系第二顺序继承人。申请人称“刘××”已死亡，却不能提供任何信息，导致登记机构无法办理查验询问手续，故依法作出《不动产登记不予受理告知书》。

　　继承、受遗赠的不动产登记系较为复杂的登记业务，个案差异极大，登记机构负有查验询问之责，既不能硬性要求当事人必须提供公证文书，也不能一概以承诺替代登记要件、省略登记程序、作简单化处理。本案中，申请人承认“刘××”系魏××的同母异父之弟，仅凭一纸承诺，登记机构不能判断“刘××”已经先于魏××死亡，登记机构根据个案具体情形履行合理审慎审查职责，希望能够得到申请人的理解。

　　经审理查明：2019年11月25日，申请人向被申请人所属登记机构合肥市不动产登记中心庐阳分中心，申请办理位于合肥市庐阳区霍邱路182号1幢405室房屋的受遗赠转移登记，并提交户籍证明、房屋登记簿、房调材料、魏××人事档案、魏××死亡证明书、魏××于2016年11月7日所立的遗嘱及安徽文得律师事务所出具的见证书等资料。魏××所立遗嘱内容为：本人魏××，因年事已高，可能发生意外，配偶已死且无其他法定继承人，特订立此遗嘱。本人自愿在将本人所有的房屋(位于庐阳区霍邱路182号1幢405室，建筑面积95.15㎡，房地权证合庐字第81300277××号)在我去世后规费培元(身份证号：31022719410105××)所有。本遗嘱一式叁份，本人贰份，安徽文得律师事务所留存一份。

　　2019年12月20日，被申请人向申请人作出编号0011《不动产登记不予受理告知书》，告知申请人：“经核查，上述申请因不符合法律法规规定，按照《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，决定不予受理。具体情况如下：申请材料反映，遗产无第一顺序继承人，有第二顺序继承人，被继承人的弟弟(第二顺序继承人)“刘××”不能来分中心确认相关情况。”

　　本机关认为：一、根据《不动产登记暂行条例》第十七条第二款规定：“不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。”本案中，申请人于2019年11月25日向被申请人提出不动产登记申请，被申请人于2019年12月20日作出系争《不动产登记不予受理告知书》，故该行政行为不符合上述法律规定。二、被申请人作出《不动产登记不予受理告知书》所给出的理由是“申请材料反映，遗产无第一顺序继承人，有第二顺序继承人，被继承人的弟弟(第二顺序继承人)“刘××”不能来分中心确认相关情况。”该理由是认为案涉不动产可能涉及他人利害关系，这已经不是受理环节应考虑的问题，而是受理后的调查环节及决定环节应考虑的问题，故本机关认为这不是不予受理的理由，而是不予登记的理由。

　　根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第(三)项第2、3目的规定，本机关决定：撤销被申请人作出的0011号《不动产登记不予受理告知书》，并责令其在收到本决定之日起依法对申请人的受遗赠转移登记申请重新作出处理。

　　申请人若对本行政复议决定不服，可自接到本行政复议决定书之日起15日内按照行政诉讼法的规定向人民法院提起行政诉讼。

　　2020年3月9日

　　附相关法律条文：

　　一、《不动产登记暂行条例》第十七条第二款：

　　不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

　　二、《不动产登记操作规范(试行)》4.6调查：

　　对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

　　三、《中华人民共和国行政复议法》第二十八条：

　　行政复议机关负责法制工作的机构应当对被申请人作出的具体行政行为进行审查，提出意见，经行政复议机关的负责人同意或者集体讨论通过后，按照下列规定作出行政复议决定：

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　　(三)具体行政行为有下列情形之一的，决定撤销、变更或者确认该具体行政行为违法;决定撤销或者确认该具体行政行为违法的，可以责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为：

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　　2.适用依据错误的;

　　3.违反法定程序的。

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　　行政法专业律师——陈丹丹律师提醒：

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　　其一，行政复议的期限一般为两个月，实践中有延期之情况，但不是很多。两个月后，复议决定下来了。如果你胜了，你就无需再向法院起诉。而对方行政机关败了，也不能向法院起诉。这意味着，如果行政复议你赢了，你就直接赢了，根本不需要像直接走行政诉讼那样漫长的路程。

　　其二，行政复议绝大部分案件是实行书面审理的。这就意味着你不需要为了开庭而奔波。行政复议对于原告(申请人)的好处还是比较明显的。

　　其三，行政复议的最大特点是不开庭，虽然可以申请听证，但实践中很少，书面审理是常态。书面审理的情况下，原告(申请人)看不到对方的答辩和证据，也无从得知审案人员的心思和观点，这就给原告(申请人)造成了很大的盲区——明枪易躲，暗箭难防。谁知道对方会怎么样?审案人员会怎么想?

　　所以，这就要求原告(申请人)一方有比较高深的法律素养：

　　第一，必须掌握扎实的行政复议(诉讼)技术。

　　这要求原告掌握行政复议(行政诉讼)的系统理论并具有丰富的实战经验而不是只看懂了几个法律条文。实践中，很多当事人就是因为自己随便看了看法律条文然后自己去提起了行政复议，最终搞得“出师未捷身先死”。陈丹丹律师接触的案件太多了，有些案件本来是可以胜的，却因为当事人自己的一知半解(实为误解)好好的断送了光明前程。事后陈丹丹律师想给他们补救都觉得很难。

　　第二，要有丰富的实践经验以及由此产生的预见力、洞察力。

　　因为复议案件不开庭，所以你需要能够预见到对方可能会提出怎样的答辩以及复议审案人员如何思考焦点问题，并进而作相应的准备。

　　第三，新修订的《行政复议法》第一条规定将行政复议作为化解行政争议的主渠道，有些行政案件规定了复议前置，换句话说就是必须先行政复议，对复议决定不服，才能去法院诉讼。

　　为此，陈丹丹律师在此网站，整理已经生效的行政复议决定书，给有需要的人提供参考。