安徽省宣城市中级人民法院

　　行政判决书

　　(2019)皖18行初78号

　　陈丹丹律师整理房屋征收补偿决定行政判决书，删去原告身份信息，但不影响查阅裁判文书。陈丹丹律师建议可以从：当事人主张(原告称、被告称)原告举证、被告举证;一审法院查明、一审法院认为;二审法院查明、二审法院认为;判决如下等几个板块进行阅读，有助于整体把握当事人的主张、法院的裁判观点。

　　被告宣城市宣州区人民政府，住所地安徽省宣城市宣州区鳌峰东路**。

　　法定代表人汪侃，区长。

　　出庭应诉负责人武兆晟，副区长。

　　委托代理人束龙义，宣城市宣州区土地房屋征收事务管理局法制科科长。

　　委托代理人陶厚清，安徽秉度律师事务所律师。

　　被告宣城市人民政府，住，住所地安徽省宣城市宣州区鳌峰中路**

　　法定代表人孔晓宏，市长。

　　委托代理人束龙霞，宣城市司法局行政复议与应诉科副科长。

　　原告叶军不服被告宣城市宣州区人民政府(以下简称“宣州区政府”)作出的房屋征收补偿决定及被告宣城市人民政府(以下简称“宣城市政府”)作出的行政复议决定，向本院提起行政诉讼。本院于2019年11月1日立案后，于法定期限内向两被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年12月13日公开开庭审理了本案。原告叶军，被告宣州区政府副区长武兆晟及委托代理人束龙义、陶厚清，被告宣城市政府的委托代理人束龙霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　2019年7月4日，宣州区政府基于对叶军位于宣州区西林街道昭亭社区王家庄村民组房屋的征收，作出宣区征补〔2019〕2号征收补偿决定(以下简称“〔2019〕2号征收补偿决定”)。叶军不服该补偿决定，向宣城市政府申请行政复议，宣城市政府于2019年9月26日作出宣行复字【2019】37号行政复议决定(以下简称“【2019】37号行政复议决定”)。

　　【当事人主张】

　　原告叶军诉称：被诉补偿决定及复议决定关于其被征房屋的补偿不合法，具体体现在以下方面：1.关于无证房。案涉《补偿安置方案》规定，应根据航拍图或1999年地籍图来认定无证房是否参照合法房屋予以补偿。其共有三处无证房，分别位于一楼前、一楼后、二楼平台。一楼后无证房在地籍图上有所呈现，且案涉《竣工验收单》所载97.8㎡亦包含了此部分房屋，所以应按照合法房屋进行补偿。二楼平台无证房建设于1994-1996年间，也在地籍图上有所呈现，故也应按照合法房屋予以补偿。一楼前无证房应按照砖木结构800元/㎡予以补偿。2.关于有证房屋的阳台、走廊、楼梯。其房产证所载明的152.66㎡不包含二楼阳台、一楼走廊和楼梯的面积，即其房屋存在“证小房大”的情况，故对其阳台、楼梯、走廊应按照占地面积的一半并按合法房屋予以补偿。3.案涉《房屋评估报告》不具有合法性，不能作为补偿依据，具体体现在：评估人员未到现场进行勘查作业;本次补偿决定作出之时已经超过房屋评估报告的1年有效期;房屋评估报告未向其送达。4.因评估人员未到现场对装修、附属物情况进行实地勘查，仅根据西林办事处提供的材料就作出《房屋装修、附属物价值报告》，且报告没有评估师的签名，故《房屋装修、附属物价值报告》不具有合法性，不能作为补偿依据。2007年，其已与拆迁工作人员就装修补偿事宜达成一致意见，即根据合法面积按照600元/㎡予以补偿，但被诉补偿决定中没有此点。5.其房地产权证系房屋、土地二合一证书，其院落、房屋墙体与屋檐滴水之间的空地均为国有划拨土地，应按照市场价值进行评估并予以补偿。6.宣城市政府主张调查摸底公示(4)张贴公示后其未针对无证房的合法面积提出异议，错误，其从拆迁之始就要求对无证房按照合法房屋予以补偿。7.宣州区政府在实施案涉项目的征收补偿工作中，没有对全体被征收人实施统一的补偿标准、没有公开分户补偿结果。8.因征收决定公告之日距离本次征收补偿决定作出之日相隔时间较长，先前的《房屋评估报告》也已超过有效期，且此期间，房地产市场行情发生了较大变化，如果还以征收决定公告之日的房屋评估价值确定现在的补偿金额，不具有合理性，应以作出本次补偿决定时的房屋市场价格进行补偿。9.其被征房屋坐落于方家冲(地名(地名家冲区域于2018年开始拆迁，附近的一里桥(地名(地名于2019年上半年开始拆迁，故其要求按照方家冲或一里桥的拆迁标准予以补偿。请求：1.撤销宣州区政府作出的〔2019〕2号征收补偿决定;2.撤销宣城市政府作出的【2019】37号行政复议决定。

　　被告宣州区政府辩称：一、宣州区政府系县级人民政府，具有开展国有土地上房屋征收工作的主体资格。二、案涉丝绸厂及周边棚户区改造项目符合法律规定。三、其系严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称“《征补条例》”)的规定开展案涉项目的房屋征收工作。四、〔2019〕2号征收补偿决定认定事实清楚、证据确实充分、补偿内容适当。1.叶军户已登记房屋即有证房屋面积为152.66㎡，此部分房屋经评估机构评估，确定单价为5300元/㎡，总价为809098元。《房地产评估报告》于2016年10月18日送达叶军，因叶军现场拒收，工作人员遂留置送达。此后，叶军未在规定的期限内申请重新评估，故该评估结果应作为补偿依据。被征房屋的评估时点与产权调换房屋的评估时点为同一时点，均为房屋征收决定公告之日，且提供了产权调换和货币补偿两种方式，依法保障了叶军的合法权益。叶军要求按照方家冲或一里桥项目的补偿标准对其户进行补偿，但是因该项目与案涉丝绸厂项目的评估时点、地理、地理位置均不同军的前述要求不符合法律规定。2.《叶军户装修、附属物价值评估》系于2017年7月11日送达叶军，当时叶军未提出书面意见。在叶军与房屋征收部门不能就装修价值达成一致意见的情况下，房屋征收部门才委托评估机构通过评估来确定价值，此举符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定。3.叶军提出全部无证房均应参照合法房屋予以补偿，不符合规定。叶军户的全部86.4㎡的无证房，或层高不超过2.2m或构造极为简单，均应认定为简易结构，按照案涉《补偿安置方案》规定的简易结构400元/㎡予以补偿。宣城市政府认为根据调查摸底公示表(4)载明的无证房中有17.22㎡为砖混结构，遂将此17.22㎡的补偿标准由400元/㎡变更为950元/㎡，但因该17.22㎡房屋层高不足2.2m，实际应按简易结构400元/㎡予以补偿，故其不认同宣城市政府的前述改变意见，但从有利于被征收人的角度出发，其同意按950元/㎡对此17.22㎡无证房予以补偿，其余的无证房均应按400元/㎡予以补偿。4.评估机构对房屋进行评估作业时已到现场进行勘察，评估报告对此已有记载，且叶军也未在规定的期限内向评估机构提出异议。5.关于院落的补偿问题。叶军没有提供院落的土地使用权证，即没有证据证明其对院落土地享有合法的使用权，而且无论是商业开发，还是个人建房，均应考虑土地容积率问题，其已经按照规定对叶军户院落地坪进行了评估并给予了补偿。6.关于叶军提出的楼梯、阳台、走廊面积未计入房产证的问题。楼梯、阳台、走廊均为已登记房屋的组成部分，此点通过《房地产权证》所附的房屋平面图就可以看出，即证载152.66㎡已经包含了前述部分的面积。7.叶军所述的一楼后、一楼前无证房，系叶军利用院墙和房屋墙体，在所构筑的空间上方加盖了顶棚，且层高不超过2.2米;叶军所述的二楼平台无证房，系其在二楼平台加盖的简易空间。8.案涉项目在征收过程中，征收部门已按规定对被征收房屋情况进行了调查，且将相关认定结果在征收范围内予以张贴公示，房屋评估结果及分户补偿结果也均张贴公示，即整个项目的征收补偿相关工作符合《征补条例》规定的“公开、公平、公正”原则。综上，叶军的各项诉讼主张均不能成立，请求：驳回叶军的诉讼请求。

　　被告宣城市政府辩称：一、被诉行政复议决定认定事实清楚，适用法律正确。1.宣州区政府于2016年12月1日-12月7日最后一次张贴公示的《丝绸厂及周边区域棚户区改造项目国有土地上的房屋调查摸底公示表(4)》载明叶军户无证房的面积合计为49.95㎡，其中，砖混结构17.22㎡，其他32.73㎡，且该公示表张贴公示后叶军未提出异议。同时，结合叶军申请复议时提供的“房屋、附属物补偿测算草稿”所显示的“房屋证载152.66㎡、测绘86.40㎡”等内容，其认为宣州区政府认定无证房的总面积为86.40㎡正确，亦与叶军在复议程序中自述的“90㎡左右”基本吻合，且对叶军更为有利，其遂予以认定，未作对叶军不利的变更。2.案涉17.22㎡无证房为砖混结构，此部分房屋应按照《补偿安置方案》所规定的950元/㎡的标准予以补偿，原补偿决定按照简易房400元/㎡的标准予以补偿错误，据此，其对此部分内容进行了变更。二、被诉复议决定程序合法。叶军于2019年8月14日向其申请行政复议，其于8月19日依法予以受理，并通知宣州区政府进行答复。宣州区政府在规定的期限内提交了书面答复意见及相关证据、依据。其经审理认为原补偿决定除对17.22㎡砖混结构无证房的补偿标准确定有误外，其余决定事项均正确，遂根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第(一)项、第三项之规定，于9月26日作出【2019】37号行政复议决定，决定将17.22㎡砖混结构无证房的补偿标准由400元㎡变更为950元/㎡，同时维持原补偿决定的其他决定内容，并将复议决定书送达双方当事人，符合法律规定。请求：驳回叶军的诉讼请求。

　　被告宣州区政府向本院提举了如下证据、依据(证据26.27系庭后提交，证据均为复制件)：

　　1.2016年1月6日，宣城市发展和改革委员会作出的《关于宣城市火车站站前广场、羽绒厂和丝绸厂及周边城中村改造项目建议书的复函》(发改审批函〔2016〕5号);

　　2.2016年3月30日，宣城市发展和改革委员会作出的《关于宣城火车站站前广场及周边区域、羽绒厂及周边区域和丝绸厂及周边区域棚户区改造项目可行性研究报告的批复》(发改审批函〔2016〕200号);

　　3.2016年3月30日，宣城市人民政府作出的《关于同意调整火车站站前广场丝绸厂及周边城中村改造计划的批复》(宣政建〔2016〕4号);

　　4.宣城市市区2015-2017年棚户区改造三年计划(丝绸厂及周边区域改造范围图);

　　5.2016年3月31日，安徽省住房和城乡建设厅作出的《关于确认宣城市火车站站前广场及周边、丝绸厂及周边、羽绒厂及周边等棚改项目的复函》;证据1-5拟综合证明：案涉征收项目已经市发展和改革委员会批复，并纳入宣城市区2015-2017年棚户区改造三年计划，且市政府已批复，并报省住建厅批准，即征收项目符合规划，征收行为合法。

　　6.2016年6月13日，宣州区政府组织有关部门对《补偿安置方案》召开论证会的会议记录;

　　7.2016年8月15日，宣州区征管局作出的《关于〈宣城市丝绸厂及周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置实施方案〉征求意见情况的公示》及张贴相关材料;

　　8.2016年8月9日和2016年8月11日，宣州区征管局、宣州区西林街道办事处召开《丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置实施方案征求意见座谈会》的会议记录;

　　9.2016年8月23日，宣州区征管局作出的《关于要求审核宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收社会稳定风险评估报告的函》(宣区征函〔2016〕43号);

　　10.2016年8月25日，宣城市宣州区维护稳定工作领导小组办公室作出的《关于对宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收社会稳定风险评估报告的函》以及宣州区信访局作出的《关于对宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收社会稳定风险评估的函复》;

　　11.宣州区政府第四十九次常务会议纪要;

　　12.2016年8月26日，宣州区征管局作出的《关于对宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋作出征收决定的请示》(宣区征〔2016〕126号);

　　13.2016年9月6日，宣州区政府作出的《关于宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》(宣区政秘〔2016〕257号)及附件《宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置实施方案》、张贴照片、宣州区信息公开网发布的公告;证据6-13拟综合证明宣州区政府系按照法定程序开展案涉项目国有土地上房屋征收工作，征收决定和征收方案已按规定予以公告;

　　14.宣城市科信工程测量有限公司(以下简称“科信测量公司”)对叶军户房屋测量后于2016年5月11日绘制的《房屋平面示意图》;

　　15.对征收范围内的房屋进行调查登记并予以公示的相关材料;证据14-15拟综合证明：征收人按照规定对征收范围内的房屋权属、区位、建筑面积等情况进行了调查并公示了调查结果;

　　16.《房地产评估机构推选结果公示》《宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目企业资产评估机构推选结果公示》及公示照片;

　　17.2016年10月3日，安徽国嘉房地产土地评估有限公司(以下简称“国嘉评估公司”)作出的《宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目涉及的被征收房屋补偿评估结果公示的通知》及予以张贴的相关材料;证据16-17拟综合证明：经多数被征收人推选，最终确定国嘉评估公司为房屋评估机构，并将推选结果予以张贴公示;

　　18.《国有土地上房屋评估报告送达回执》及皖国嘉房地估[2016]字第574号《房地产评估报告》;

　　19.《国有土地上装修及附属物价值评估送达回执》及《宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目涉及的叶军户装修、附属物价值评估》;证据18-19拟综合证明：对叶军房屋及装修、附属物的价值已经有资质的评估机构评估，且评估报告已及时送达叶军，叶军认为评估报告违法缺乏法律依据;

　　20.房屋征收部门拟定的叶军户的《宣城市国有土地上房屋征收补偿安置协议》二份(产权置换、货币化补偿各一份);

　　21.《丝绸厂及其周边区域棚户区改造项目谈话记录》二份;证据20、21拟综合证明：虽经征收部门与叶军多次协商，双方未能在确定的期限内签订补偿安置协议;

　　22.2019年7月4日，宣州区政府作出的《国有土地上房屋征收补偿决定书》(宣区征补〔2019〕2号)及送达回执，拟证明：补偿决定书已按法律规定送达叶军;

　　23.案涉项目征收补偿安置资金账户相关材料，拟证明：征收决定作出前，征收补偿费用已足额到位并专户存储，可支付与被征收人;

　　24.张贴相关公告的工作人员的身份情况证明;

　　25.法定代表人身份证明书;证据24-25拟综合证明相关工作人员的身份情况。

　　26.科信测量公司于2017年3月11日对叶军户的无证房二次测量后绘制的《房屋平面示意图》(此次测量将2016年5月11日测量的五处简棚综合为三处)，拟证明叶军所称的无证房实际为简棚，共有三处，分别为一层后简棚24㎡，一层前简棚23.2㎡，二层平台处简棚39.20㎡，总面积为86.40㎡。

　　27.宣城市房地产测绘队对叶军户有证房进行测量后绘制的平面图(宣州区政府主张因叶军认为其房屋实际面积大于证载面积，经双方同意，于2017年重新委托了宣城市房地产测绘队对房屋面积进行了测量，测量结果为147.73㎡)，拟证明叶军户有证房实际面积仅147.73㎡，其根据房产证所载152.66㎡予以补偿，已经充分保障了叶军的权益。

　　对宣州区政府所举证据，叶军质证称：对证据1-5有异议，前期审批程序并未公布;证据6-13，仅有书面证据，并未提供具体实施了该文件所涉相应行为的证据;证据14-15，房屋测量平面图及调查表的依据不明，对第四次调查摸底公示的依据有异议;证据16、17，无法达到宣州区政府的证明目的;证据18、19，对证明目的不予认可，房屋评估报告的评估程序、内容及形式均不合法，装潢评估报告的材料来源不合法，两报告均不能作为补偿依据;证据20-25，无异议;证据26，对该《房屋平面示意图》所载有三处无证房及相应的面积均无异议，但是该图将其无证房标记为“简棚”，对此不予认可;证据27，不予认可，西林办事处工作人员确实领着相关人员对其有证房的面积重新进行了测量，但是后来并未告知其测量结果，而且此图所载其房屋面积仅为147.73㎡，明显错误。宣城市政府质证称：均无异议。

　　法律依据：《中华人民共和国城市规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《中华人民共和国资产评估法》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《宣城市国有土地上房屋征收与补偿工作流程》、《宣城市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定暂行办法》、《宣城市市区2012年国有土地上房屋征收各类附属物补偿、安置补助费、奖励等标准》(建房〔2012〕324号)。

　　宣城市政府向本院提举了如下证据(证据5为原件，其余均为复印件)、依据：

　　1.《丝绸厂及周边区域棚户区改造项目国有土地上的房屋调查摸底公示表(4)》，拟证明叶军户无证房面积合计为49.95㎡，其中，砖混结构17.22㎡、其他结构32.73㎡;

　　2.《宣城市丝绸厂及其周边棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置实施方案》，拟证明叶军户砖混结构无证房的补偿标准为950元/㎡;

　　3.叶军提交的《行政复议申请书》，拟证明叶军提起行政复议;

　　4.《行政复议答复通知书》及邮寄凭证，拟证明其依法受理叶军的行政复议申请，并在规定时间内通知宣州区政府进行答复;

　　5.《被申请人答复书》，拟证明宣州区政府在规定期限内提交了书面答复;

　　6.宣行复字【2019】37号《复议决定书》及邮寄凭证，拟证明其在规定期间内作出行政复议决定并依法送达双方当事人。

　　对宣城市政府所举证据，叶军质证称：证据1，不予认可，该公示表不是最终的公示表，最后一次公示是宣州区政府所举的公示时间为2016年12月3日-12月10日的调查摸底公示表;证据2，无意见;证据3-6，复议程序系宣城市政府乱作为，对无证房的认定应按照航拍图和地籍图为准，因其无证房屋出现在地籍图上，故应按合法房屋对待。宣州区政府质证称：均无异议。

　　法律依据：