安徽省黄山市中级人民法院

　　行政判决书

　　(2020)皖10行初27号

　　被告黄山市屯溪区人民政府，住所地安徽省黄山市屯溪区兴昱路7号。

　　法定代表人杨林，区长。

　　出庭负责人方红雨，屯溪区委常委、屯光镇党委书记。

　　委托代理人林宸，黄山市屯溪区房屋征收事务中心工作人员。

　　委托代理人孙晓萍，安徽安泰达(黄山)律师事务所律师。

　　原告孙婉兰因不服被告黄山市屯溪区人民政府(以下简称屯溪区政府)房屋征收补偿决定，于2020年8月26日向本院提起行政诉讼。本院于2020年9月2日立案，并于2020年9月3日向被告屯溪区政府送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年10月26日公开开庭审理了本案。原告孙婉兰的委托代理人李笃振、单培培，被告屯溪区政府的副职负责人方红雨及委托代理人林宸、孙晓萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　2020年7月20日,屯溪区政府对被征收人孙婉兰名下的坐落于黄山市××区××新村××号房屋实施征收，作出屯政征补〔2020〕9号《房屋征收补偿决定书》(以下简称《补偿决定》)，提供货币化安置或房屋产权调换两种补偿方式供孙婉兰选择。一、货币化安置提供两种方式供其选择：(一)政府组织购买方式：1.房屋(含增加总价值30%补助)、柴间及室内配套、装修、附属设施补偿费为2527655元;2.搬迁、临时安置(过渡)补助费36645元;以上两项贰佰伍拾陆万肆仟叁佰元整(小写2564300元)，全部存储于征收部门专户中。(二)直接货币补偿方式：1.房屋(含增加总价值10%补助)、柴间及室内配套、装修、附属设施补偿费为2145029元;2.搬迁、临时安置(过渡)补助费36645元;以上两项合计贰佰壹拾捌万壹仟陆佰柒拾肆元整(小写2181674元)，全部存储于征收部门专户中。二、如孙婉兰选择房屋产权调换方式，按照《仙人洞片一期地块棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》(以下简称《补偿方案》)，屯溪区政府提供孙婉兰位于小练花园(多层)2幢601室和3幢601室房屋，建筑面积共为226.79平方米，安置房屋与被征收房屋的成新差价款及孙婉兰应得的搬迁费、临时安置费、室内配套、装修、附属设施补偿费等按照《补偿方案》结算后，屯溪区政府应支付孙婉兰捌拾陆万叁仟零叁拾柒元整(小写863037元)。并告知对补偿决定不服可通过行政复议或行政诉讼的方式寻求权利救济。

　　【当事人主张】

　　原告孙婉兰诉称，其在安徽省黄山市××区××新村××号有合法房屋一套。2017年11月7日，屯溪区政府发布《仙人洞片一期地块棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》，以棚户区改造的名义对孙婉兰房屋进行征收。2020年7月20日，屯溪区政府作出案涉《补偿决定》。孙婉兰认为屯溪区政府作出的补偿决定程序不当、实体违法，违反了包括《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》的诸多法律规定，且最终确定的补偿方式、数额明显不合理，如按该补偿决定执行，将导致孙婉兰利益严重受损，故诉至法院，请求：1.撤销屯溪区政府于2020年7月20日作出的房屋征收补偿决定;2.本案诉讼费用由屯溪区政府承担。

　　孙婉兰为证明自己的主张，提交了以下证据：

　　证据一、房屋所有权证、国有土地使用证。证明:孙婉兰是案涉房屋的合法权利人。

　　证据二、营业执照。证明:孙婉兰房屋部分用于经营。

　　证据三、《屯溪区房屋出租、转租纳税情况自查表》及用电、用水缴费单据。证明:孙婉兰房屋部分用于经营。

　　证据四、屯政征补〔2020〕9号《房屋征收补偿决定书》。证明：被诉行政行为的存在。

　　补充提交以下证据：

　　证据五、评估师刘荣来职业信息打印件。证明：案涉评估报告违法。

　　证据六、倪忠于出具的证明;

　　证据七、关于公用自行车库协议;

　　证据八、于历亚出具的证明;

　　证据六至证据八证明：案涉补偿决定遗漏孙婉兰房屋面积。

　　被告屯溪区政府辩称，一、补偿内容合法。(一)补偿对象合法。被征收房屋产权证登记所有权人为孙婉兰，屯溪区政府将其作为被征收人，认定的征收补偿对象合法。(二)补偿项目及标准合法。一是补偿的项目合法。补偿决定明确补偿的项目包括房屋及室内配套、装修、附属物设施及搬迁费、临时安置补助费等项目，并且按照评估价格以及《仙人洞片一期地块棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》(以下简称《补偿方案》)标准进行计算，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。二是补偿安置方式合法。《补偿决定》明确可以选择货币化安置补偿，也可以选择产权调换的方式进行补偿，明确两种补偿方式最终获得的补偿款项及标准，以及选择产权调换的房屋的具体地点，安置地点位于小练花园，符合就近安置原则。三是告知救济权利合法。明确告知对《补偿决定》不服可通过行政复议或行政诉讼的方式寻求权利救济，并明确告知行政复议或行政诉讼的期限。因此，屯溪区政府作出的《补偿决定》具体的标准及项目内容符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。二、补偿程序合法。(一)评估机构选择合法。黄山市屯溪区房屋征收管理局(以下简称屯溪区征收局)作为房屋征收部门，于2017年11月8日发出通告，面向社会公开征集评估机构，对各评估机构的资质进行审查，对参选的评估机构进行公示，告知被征收人对于评估机构有异议的，可提出书面意见，在公示的期限内，征收部门未收到书面异议。2017年11月13日，征收部门组织协商选定工作，仙人洞片一期地块内产权人共321户，280户参与协商活动，247户选择了博文房地产评估造价集团有限公司黄山分公司(以下简称博文黄山分公司)。2017年11月21日，征收部门将协商选定结果进行公告，并与选定的博文黄山分公司签订《房屋征收评估委托合同》，评估公司的选定程序符合《国有土地上房屋征收评估办法》关于评估机构选定程序的规定。(二)评估报告作出及送达程序合法。2017年12月14日，博文黄山分公司进行现场查勘;2017年12月19日，屯溪区征收局公示由博文黄山分公司出具的房屋初步评估结果，并将该评估结果在该地块公示栏内进行公告;2018年9月20日，博文黄山分公司出具分户评估报告，该评估报告由两名有资质的估价师签字确认，经实地査勘，在广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，运用市场比较法对被征收房屋的价值进行评估，出具的评估报告符合法律规定。征收部门于2018年9月22日向孙婉兰送达分户评估报告，送达程序合法有效。孙婉兰在收到评估报告后，未在规定时间内向评估公司书面申请复核评估，故评估报告已生效。屯溪区政府在评估报告确定的应用有效期内完成送达，使用评估报告符合规定。(三)《补偿决定》作出的程序合法。房屋征收部门先后于2019年12月17日、2020年5月9日、2020年6月5日多次与孙婉兰进行协商，但其提出的要求已经完全偏离了征收补偿方案规定的补偿标准，导致双方无法达成补偿协议。经房屋征收部门依法报请，由屯溪区政府最终作出补偿决定，通过留置送达的方式向孙婉兰有效送达，并在征收范围内进行公告，这种通过先补偿后搬迁方式推进棚改项目征收补偿工作，完全符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。三、征收决定已经发生法律效力。案涉地块的房屋征收决定，在规定的行政诉讼和复议期限内，该地块内的被征收人均未提起过行政诉讼或复议，案涉地块的征收决定已经发生法律效力。四、适用依据正确。(一)适用规范性文件正确。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条“市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励”的规定，屯溪区政府依据《黄山市中心城区国有土地上房屋征收与补偿安置暂行规定》规定的补助标准对孙婉兰进行补偿，适用规范性文件合法。同时，由于该地块的征收为棚户区改造项目，适用《黄山市屯溪区棚户区改造货币化安置实施细则》确定安置方式，屯溪区政府依据的《黄山市中心城区国有土地上房屋征收与补偿安置暂行规定》、《黄山市屯溪区棚户区改造货币化安置实施细则》均经过评估论证、公开征求意见、合法性审核、集体审议决定、向社会公开发布等程序，适用规范性文件正确。同时，屯溪区政府根据《补偿方案》的标准进行补偿，该补偿方案系履行了法定的30日征求意见程序后实施的。(二)适用法律依据正确。该地块为国有土地上房屋征收棚改项目，适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》与《国有土地上房屋征收评估办法》，适用法律依据正确。综上，屯溪区政府作出的案涉补偿决定，事实清楚、证据充分，程序合法，适用法律依据准确，请求法院依法予以维持。

　　屯溪区政府在举证期限内向本院提交了以下证据、依据：

　　证据一，屯溪区人民政府办公室组织机构代码证，屯溪区房屋征收管理局组织机构代码证，区委办《关于成立屯溪区房屋征收管理局的通知》，《关于屯溪区房屋征收管理局更名的通知》。证明：征收主体、征收实施单位的主体资格。

　　证据二，人口信息、黄山市××区××新村××号国有土地使用权证和房屋所有权证、照片。证明：被征收人认定合法。

　　证据三，《关于仙人洞片一期地块棚户区改造项目国有土地上评估机构选定有关事项的通告》及地块公示照片，各参选评估机构备案审批表，黄山市房地产估价机构备案情况一览表，《仙人洞片一期地块棚户区改造项目新园路以北征收范围内国有土地上房屋征收参选评估机构的公示》及公示照片，《关于协商选定仙人洞片一期地块棚户区改造项目国有土地上被征收房屋房地产价格评估机构的公告》及公示照片，《关于仙人洞片一期地块(新园路北侧)棚户区改造项目国有土地上房屋征收协商选定房地产价格评估机构结果的公告》及公示照片，房屋征收评估委托合同，关于公布黄山市国有土地上房屋征收评估机构名录的通知。证明：评估机构选定合法。

　　证据四，测绘合同、黄山市屯溪区中心城区棚户区改造和老旧小区整治提升指挥部办公室与黄山华一拆迁服务有限公司的委托合同。证明：征收补偿决定程序合法。

　　证据五，《仙人洞片一期地块棚户区改造项目国有土地上房屋合法性面积认定公示》、附表及公示照片，《关于仙人洞一期北侧地块棚户区改造项目国有土地上房屋(自建房)征收初步评估结果的公示》;

　　证据六，分户图，《关于仙人洞片一期地块棚户区改造项目国有土地上房屋合法性面积认定公示》，房屋征收入户调查表，实地查勘表，附属物征收价格补偿费用一览表;

　　证据七，房地产估价报告及送达回证。

　　证据五至证据七，证明：评估结果合法，程序合法。

　　证据八，与被征收人多次谈话笔录;

　　证据九，房屋征收补偿测算结果;

　　证据十，补偿决定以及送达、公告材料。

　　证据八至证据十，证明：补偿决定作出及送达符合法定程序。

　　法律依据：十一，《关于仙人洞片一期地块棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》及方案，《黄山市中心城区国有土地上房屋征收与补偿安置暂行规定》、《黄山市屯溪区棚户区改造货币化安置实施细则》。证明：适用规范性文件合法。

　　十二，《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》。证明：适用法律依据合法。

　　经庭审质证，孙婉兰对屯溪区政府提交的证据的质证意见为：

　　证据一、证据二，对证据三性无异议。

　　证据三，评估机构的选定，证据三性均不认可。(一)其中黄山市房地产估价机构备案情况一览表，显示发布的时间是2018年11月14日，是在屯溪区政府所称的公告时间一年之后方才形成，不能作为2017年底选定评估机构的证据;(二)征收单位采取上门调查协商选定评估机构的方式不具有合法性，被征收人之间不能相互沟通，且没有监督机制，不能保证评选结果的真实性和公正性;(三)屯溪区政府未提交证据证明被征收人协商选定评估机构的过程，其所称的大部分人选定评估机构，完全是征收部门的一家之言，不具有公正性和公开性;(四)应通过公开摇号的方式选定评估机构，但屯溪区政府未遵循这种方式;(五)《黄山市国有土地上房屋征收评估机构名录》发布于2017年12月14日，不能作为2017年11月21日选定评

　　经审理查明，案涉房屋坐落于安徽省黄山市××区××新村××号，《房屋所有权证》为黄房证字第××号，证载建筑面积为244.85平方米，三层混合结构，房地产所有权人为孙婉兰。

　　2017年11月7日，屯溪区政府发布《仙人洞片一期地块棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》，附件为《补偿方案》，就仙人洞片一期地块棚户区改造项目房屋征收及补偿事项进行了公告，明确被征收人与房屋征收部门签订征收补偿协议的签约期限自2017年12月27日至2018年3月28日止，明确了按期签约资金奖励、按期签约面积奖励和按期签约搬迁奖励的办法，并同时公布产权调换的安置房地点在草市花园、小练花园和茶香苑二期。孙婉兰的房屋被屯溪区政府纳入案涉棚户区改造项目国有土地上房屋征收范围。

　　2017年11月8日，屯溪区征收局发布《关于仙人洞片一期地块棚户区改造项目国有土地上评估机构选定有关事项的通告》，面向社会公开征集房屋征收价格评估机构。

　　2017年11月10日，屯溪区征收局发布《仙人洞片一期地块棚户区改造项目新园路以北征收范围内国有土地上房屋征收参选评估机构的公示》，对报名参选的三家评估机构予以公示。

　　2017年11月21日，屯溪区征收局发布《关于仙人洞片一期地块(新园路北侧)棚户区改造项目国有土地上房屋征收协商选定房地产价格评估机构结果的公告》，根据协商结果，选定博文黄山分公司作为案涉地块的房地产价格评估机构。

　　2017年11月24日，屯溪区征收局出具《委托书》，委托博文黄山分公司对纳入项目征收范围的房屋进行征收补偿价值评估。屯溪区征收局与博文黄山分公司签订《房屋征收评估委托合同》，委托博文黄山分公司对纳入项目征收范围的房屋进行征收补偿价值评估。

　　2018年9月20日，博文房地产评估造价集团有限公司出具博文房预估字(2020)第5964号《房地产估价报告》，该估价报告载明，对孙婉兰所属位于上新村思母巷55号被征收房地产(合法性认定面积共261.75m2，用途为住宅)市场价值进行了评估，经实地查勘，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，在认真分析掌握的资料并充分考虑估价对象价格影响因素的基础上，采用比较法最终确定估价对象于价值时点2017年11月7日总价为1913131元(7309元/m2×261.75m2);房屋附属物项目30项，合计补偿费人民币40585元;估价报告使用期限自估价报告出具之日至征收项目结束止;有注册房地产估价师高飞、刘荣来两人的签名，并盖有博文房地产评估造价集团有限公司的印章。

　　2018年9月22日，屯溪区征收局工作人员向孙婉兰送达博文房预估字(2020)第5964号《房地产估价报告》，因孙婉兰拒绝签收，屯溪区征收局采取留置方式送达。

　　2019年12月至2020年6月，屯溪区征收局与孙婉兰户进行协商，但双方未能达成房屋补偿安置协议。

　　2020年7月20日，屯溪区政府作出屯政征补〔2020〕9号《房屋征收补偿决定书》，主要内容有：一、对孙婉兰名下位于黄山市××区××新村××号房屋实施征收，按照《补偿方案》的规定给予货币化安置或房屋产权调换两种补偿方式供其选择。二、如孙婉兰选择货币化安置方式，根据评估公司对房屋及附属设施的评估结果和《补偿方案》的规定，货币化安置提供两种方式供孙婉兰选择。一是政府组织购买方式，孙婉兰应得补偿为房屋(含增加总价值30%补助)、柴间及室内配套、装修、附属设施补偿费为2527655元，搬迁、临时安置(过渡)补助费36645元，合计2564300元，全部存储于征收部门专户中;二是直接货币补偿方式，孙婉兰应得补偿为房屋(含增加总价值10%补助)、柴间及室内配套、装修、附属设施补偿费为2145029元，搬迁、临时安置(过渡)补助费36645元，合计2181674元，全部存储于征收部门专户中。三、如孙婉兰选择房屋产权调换方式，按照《补偿方案》，屯溪区政府提供孙婉兰位于小练花园(多层)2幢601室和3幢601室房屋，建筑面积共为226.79平方米，安置房屋与被征收房屋的成新差价款及孙婉兰应得的搬迁费、临时安置费、室内配套、装修、附属设施补偿费等按照《补偿方案》结算后，屯溪区政府应支付孙婉兰863037元。四、限孙婉兰在收到本决定书之日起五日内与棚户区改造项目征收办公室(新园西路110-2号)办理房屋征收补偿安置和移交手续，并在办理手续后十五日内将黄山市××区××新村××号房屋腾空。同时，屯溪区政府还告知孙婉兰申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

　　2020年7月22日，屯溪区政府向孙婉兰送达上述案涉房屋征收补偿决定，并在征收范围内公告。孙婉兰不服上述补偿决定，向本院提起行政诉讼，请求判如所请。

　　另查，2020年8月5日，屯溪区政府组织人员强制拆除了孙婉兰的案涉房屋。孙婉兰针对屯溪区政府上述强制拆除行为提起确认行政行为违法之诉，本院于2020年11月19日作出(2020)皖10行初25号行政判决，确认屯溪区政府于2020年8月5日对孙婉兰案涉房屋实施的强制拆除行为违法，并于2020年11月20日宣判送达，双方当事人均未提起上诉，该行政判决已发生法律效力。

　　【一审法院认为】

　　屯溪区政府于2020年7月20日作出的案涉补偿决定是否合法。

　　【一审法院认为】

　　本院认为，综合诉辩双方的主张，本案的争议焦点为：屯溪区政府于2020年7月20日作出的案涉补偿决定是否合法。

　　屯溪区政府于2017年11月7日发布案涉地块的《征收决定》和《补偿方案》，将孙婉兰户房屋纳入征收范围。为实施房屋征收，屯溪区政府确定由屯溪区征收局组织实施房屋征收与补偿工作。屯溪区征收局对征收范围内房屋权属、用途、建筑年代、面积以及各户装潢、附属设施进行调查登记后予以公示，并从有利于被征收人角度考虑，以大于产权登记面积的实际测绘面积认定孙婉兰户房屋的面积为261.75m2。为确定被征收房屋在征收时点的价值，屯溪区征收局经主持协商选定评估机构，委托博文黄山分公司对纳入项目征收范围的房屋进行征收补偿价值评估。后因与孙婉兰户协商安置补偿事宜未果，屯溪区政府按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定，依据《房地产估价报告》，对孙婉兰户作出案涉补偿决定，同时赋予其选择货币补偿和房屋产权调换的权利，并告知了提起行政复议或行政诉讼的权利。屯溪区政府履行了房屋征收补偿职责。

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。第十七条规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。本案中，屯溪区政府虽提交了《关于仙人洞一期北侧地块棚户区改造项目国有土地上房屋(自建房)征收初步评估结果的公示》的复印件，但孙婉兰不认可，且无其他证据佐证屯溪区政府对孙婉兰户初步评估结果予以了公示。屯溪区政府还提交了向孙婉兰留置送达案涉博文房预估字(2020)第5964号《房地产估价报告》的证据，但该证据亦不能证明向孙婉兰送达了符合上述评估办法第十七条规定的分户评估报告。据此，案涉评估报告的作出违背了程序正当性原则，以此为依据作出的案涉房屋征收补偿决定亦不具有合法性，依法应予以撤销。鉴于案涉房屋已经于2020年8月5日被屯溪区政府强制拆除，人民法院生效裁判已经确认屯溪区政府强制拆除行为违法。基于司法最终原则，孙婉兰可在法定期限内提起行政赔偿诉讼，一并解决案涉房屋和室内物品损失问题，以维护自身合法权益。因此，屯溪区政府无需重新作出案涉房屋的征收补偿决定。

　　综上，孙婉兰请求撤销案涉房屋征收补偿决定，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(三)项的规定，判决如下：

　　撤销被告黄山市屯溪区人民政府于2020年7月20日作出的屯政征补〔2020〕9号房屋征收补偿决定。

　　案件受理费50元，由被告黄山市屯溪区人民政府负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于安徽省高级人民法院。

　　审判长邹有春

　　审判员方惠灵

　　审判员蒋薇

　　法官助理汪权峰

　　书记员汪浩

　　2020-12-28

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　　陈丹丹律师提醒：

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　　行政诉讼案件的被告是行政机关，广大老百姓遇到了行政机关侵害自己合法权益的行为时，那么便可以以侵害我们合法权益的行政机关为被告，向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。

　　但在很多人眼里，民告官是一件非常难的事情，而且绝大多数案件胜诉的概率也会非常的小。

　　因此，老百姓在遇到问题时会先向有关部门投诉、举报，甚至是信访，并不会第一时间提起行政诉讼，尤其是与征地拆迁相关的问题。

　　但是与征地拆迁相关的问题，向相关部门投诉、举报，甚至是信访基本上会石沉大海，不会有一个相对来说对被征收人有利的结果。

　　因此，陈丹丹律师整理了法院裁判生效的房屋征收补偿决定类的判决书，供有需要的人参考。

　　遇到问题，还可以咨询专业的征收拆迁律师。