合肥市人民政府行政复议决定书

　　合复决〔2019〕223号

　　复议请求：申请人对被申请人2019年7月1日作出的包征偿字(2019)2号《房屋征收补偿决定书》不服，向本机关申请行政复议，请求撤销该决定，并且撤销相关的二份房地产征收评估报告。本机关依法受理，现已审理终结。

　　申请人称：一、系争《房屋征收补偿决定书》严重违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》。1.被申请人在征收过程中，对经营用房采用单一的货币化安置，剥夺了申请人对房屋产权调换的选择权，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定。2.被申请人在征收过程中，采取停电、停水等手段，迫使申请人搬迁，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条的规定。3.征收过程中，我们没有见到房屋征收部门及工作人员，没有收到书面或口头通知。决定书中称“经征收实施单位多次沟通，被征收人仍不能与房屋征收部门达成补偿协议”，明显与实际不符。被申请人不与申请人商讨，擅自利用职权草率评估，丧失了评估报告的真实性的公正性。

　　二、评估报告内容与事实严重不符。1.评估机构产生不合法。案涉评估报告依据建房(2011)7号作出，申请人找不到该文件的存在，以此所作出的评估报告不具合法性。《国有土地上房屋征收评估办法》(房建(2011)77号)第六条规定：房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书。据了解，2017年5月18日包河区房屋征收决定公告显示，2017年6月8日，房屋征收部门作为委托人出具合肥市包河区房屋征收评估委托书。委托书没有载明经被征收人协商选定房地产价格评估机构程序，没有载明若协商不成，通过多数决定，随机方式确定。为此，我们认为评估机构不合法，违反征收条例第二十条规定。2.评估报告违反法定程序，内容与事实不符。被征收房屋位置望江路与宿松路交口东北角沿街独立三层商业门面中的1-2屋。评估报告中仅对所涉两层楼房综合价值进行了评估，没有进行分层价值评估，仅在评估报告的第47页最后一行表述“一二层基准价为每平方27413元”，第一层价值为多少，第二层价值为多少，不得而知。我们走访望江路、太湖路、芜湖路、南二环、北二环等地段的新老临街门面，按这个评估价格，根本买不到商业门面。3.房屋征收单位、评估单位，没有履行对评估报告提出异议期限，提出异议途径的告知义务，侵害了申请人的合法权益。

　　被申请人书面答复称：一、被申请人作出征收补偿决定认定事实清楚、证据确凿、程序正当。1.案涉房屋位于合(包)房征决[2017]第3号《合肥市包河区房屋征收决定》依法征收范围内。被申请人于2017年5月18日作出上述征收决定并予以公告，决定征收轨道交通5号线项目包河区芜湖路街道、常青路街道、望湖街道、骆岗街道范围内国有土地上的房屋、附属物及其构筑物。确定征收部门为包河区房屋征收办公室，征收实施单位为上述各街道办事处。征收期限为自公告之日起30日内，即2017年6月16日前。征收方案为《轨道交通5号线项目国有土地上房屋征收与补偿方案》。2. 征收补偿决定认定事实清楚、证据确凿、程序正当。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。因征收实施单位多次与申请人沟通，但未能在期限内达成协议。征收部门经法定程序确定评估机构后，依法委托安徽国华房地产土地评估有限公司对案涉房屋进行评估，确定了案涉项目房屋基准房价单价及案涉房屋附属物价值。被申请人根据评估报告、案涉项目征收补偿方案及相关政策依法作出系争补偿决定书，并向申请人依法留置送达。

　　二、征收补偿决定书于法有据，依据正确，补偿金额合理适当。1.评估程序合法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。第二十条第一款规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。本案中，经由案涉项目拟被征收房屋多数所有权人依法投票后，安徽国华房地产土地评估有限公司当选案涉项目的评估公司。在对案涉项目评估公司选举的方式、计票方式、投票结果等进行公示后，房屋征收部门依法委托安徽国华房地产土地评估有限公司对案涉项目规划红线范围内的房屋价值及附属物、构筑物价值进行评估。根据该条例第十九条第二款规定：对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中，芜湖路街道望江东路社区居民委员会工作人员向申请人留置送达了评估报告，申请人并未对评估报告申请复核，也未申请鉴定，因此评估确定的案涉项目房屋基准房价单价及案涉房屋附属物、构筑物价值应作为案涉补偿决定书的依据。故依据皖国华评[2018](估)字第201804117-1号《房地产征收估价报告》确定的房屋基准价单价27413元/平方米，被申请人确定案涉房屋建筑物补偿费为655.2平方米×27413元/平方米=17960997.6元;依据皖国华评(估)字第201812405-1号《征收估价报告》，被申请人确定案涉房屋的附属物征收补偿费为105495元。2.经依法调取案涉房屋登记档案，案涉补偿决定书确定的补偿金额合理适当。根据《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》(合政[2015]187号)第六条第二款规定：被征收人不配合调查登记的，房屋征收部门可以通过房屋权属登记档案或者现场勘测结果进行登记，作为征收补偿的依据。及第十五条规定：房屋征收部门应当根据被征收人提供的合法有效证照所确认的房屋面积和用途，对被征收人予以补偿。本案中，经多次催要，申请人始终拒绝提交案涉房屋的证件资料。房屋征收部门依法调取案涉房屋的权属登记档案，确定该房产权证号为合产067016号，性质为国有土地上非住宅，规划用途为经营性用房，建筑面积为655.2平方米。根据《轨道交通5号线项目国有土地上房屋征收与补偿方案》第八条第2项的规定：非住宅：商业、仓储等8元/平方米。对案涉房屋的搬迁补助费确定为655.2平方米×8元/平方米=5241.6元。根据该补偿方案第十条第1项的规定：被征收房屋实行产权调换的，每月按合法有效建筑面积货币补偿基准价的5‰给予补偿，实行货币补偿的，按前款标准一次性给予6个月的补偿。对案涉房屋的停产停业补偿确定为17960997.6元×0.005×6个月=538829.93元。根据该补偿方案第九条第2项规定：实行货币补偿的，房屋征收部门按被征收房屋性质和用途对应补助，一次性支付三个月临时安置补助费。及《合肥市国有土地上房屋征收搬迁费临时安置费附属物补偿费标准》(合政办[2015]9号)第三条第1项规定：营业用房临时安置补偿：18元/平方米建筑面积。对案涉房屋的过渡费确定为655.2平方米×18元/ 平方米×3个月=35380.8元。以上共计18645944.93元。

　　经审理查明：被申请人于2017年5月18日作出合(包)房征决[2017]第3号《合肥市包河区房屋征收决定》并予以公告，决定征收轨道交通5号线项目包河区芜湖路街道、常青路街道、望湖街道、骆岗街道范围内国有土地上的房屋、附属物及其构筑物。案涉房屋在征收范围内，性质为国有土地上非住宅房屋，因征收双方未能达成一致，被申请人于2019年7月1日作出系争包征偿字(2019)2号《房屋征收补偿决定书》，决定对申请人予以货币化补偿18645944.93元。

　　本机关认为：一、对房地产征收评估报告。因价格评估不是一个独立的、完整的行政行为，而是被申请人作出《房屋征收补偿决定书》的依据，申请人对评估程序不服的，可以将评估程序违法作为申请撤销系争《房屋征收补偿决定书》的理由，但不能对评估报告独立提出行政复议申请。另，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”申请人如果对评估结果不服，应该申请复核和鉴定，不能申请行政复议。综上，对申请人撤销案涉二份征收评估报告的复议请求，本机关不予支持。二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”被申请人提供的证据不能证明其充分保障了申请人的补偿方式选择权，在这种情况下，其在系争《房屋征收补偿决定书》中只规定了货币化安置这一种方式，不符合法律规定。

　　综上，被申请人作出的行政行为明显不当。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第(三)项第5目之规定，本机关决定：撤销被申请人作出的包征偿字(2019)2号《房屋征收补偿决定书》。

　　申请人若对本行政复议决定不服，可自接到本行政复议决定书之日起15日内按照行政诉讼法的规定向人民法院提起行政诉讼。

　　2019年10月31日

　　附相关法律条文：

　　一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款：

　　对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款：

　　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　三、《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第(三)项第5目：

　　行政复议机关负责法制工作的机构应当对被申请人作出的具体行政行为进行审查，提出意见，经行政复议机关的负责人同意或者集体讨论通过后，按照下列规定作出行政复议决定：

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　　(三)具体行政行为有下列情形之一的，决定撤销、变更或者确认该具体行政行为违法;决定撤销或者确认该具体行政行为违法的，可以责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为：

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　　5.具体行政行为明显不当的。

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　　行政法专业律师——陈丹丹律师提醒：

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　　行政复议的最大特点是不开庭，虽然可以申请听证，但实践中很少，书面审理是常态。书面审理的情况下，原告(申请人)看不到对方的答辩和证据，也无从得知审案人员的心思和观点，这就给原告(申请人)造成了很大的盲区——明枪易躲，暗箭难防。谁知道对方会怎么样?审案人员会怎么想?

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