卖方违约不注销房屋设立的抵押权买方能否请求继续履行办理过户登记？
时间：2021-05-22 11:23:01 来源：陈丹丹征地拆迁律师 阅读：
法律规定：
《物权法》第一百九十一条 抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《民法典》第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
根据上述规定，关于抵押财产的转让规则，《民法典》改变了《物权法》的限制转让的规定，明确规定抵押人可以转让抵押财产，无需征得抵押权人同意，并确认了抵押权的追及效力。《民法典》尊重当事人的意思自治，允许当事人对于抵押人是否可以转让抵押财产另行约定。具体来说
1.抵押期间，抵押物转让，原则上不需要抵押权人同意，除非抵押人与抵押权人另有相反约定
抵押人有权转让抵押物,抵押人转让抵押物的，属于有权处分，符合物权变动规则的，受让人取得抵押物的所有权。同时，鉴于抵押人转让抵押物在民法典下为有权处分，买受人为有权取得而不适用善意取得。
2.如果当事人对此另有约定的，按照其约定
例如，当事人约定抵押期间不得转让抵押财产的，尽管与法律规定不同，但是，当事人约定优先，应当尊重当事人的约定，这一点较为充分地体现了民商事领域意思表示自由的特点。
3.抵押人负有及时通知抵押权人的义务
抵押物转让的，抵押人应当及时通知抵押权人(所谓及时通知，就是应在合理的时间及时通知);对于抵押人在转让抵押财产时若未通知抵押权人的，应当承担何种后果，法典并无明确规定。但由于随着抵押财产的转让，附着于抵押物之上的抵押权不受影响，原则上也不会损害抵押权人的利益，故如果抵押人转让抵押财产未通知抵押权人，原则上不应确认该转让无效。
4.抵押权具有“追及效力"，抵押物转让的，抵押权不受影响，抵押权人仍享有抵押权
抵押物转让的，附着于抵押物之上的抵押权不受影响，取得抵押财产的受让人在取得所有权的同时，也受到抵押权的约束。此为抵押权的追及力，亦为《民法典》该条规定的核心，简言之，抵押权是抵押物对债权担保，而不是抵押人对债权的担保。
5.抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，抵押权人有权对转让价款请求权主张物上代位权，以转让价款提前清偿债务或者提存
抵押权人选择对转让价款主张物上代位权的，抵押权人对原抵押物的抵押权消灭。相当于抵押权人既有抵押权的继续保护，也有该部分转让款的保护，增加了对抵押权人的担保。当然，如果抵押权人不能证明抵押财产的转让可能损害抵押权，或者证据不足的，不得请求提前清偿债务或者提存。
附：类案检索报告
| 案号 | 案情简介 | 裁判观点 |
| （2021）苏10民终1396号 | 2009年9月12日，刘庆华、那祝梅（卖方，甲方）与周小艺（买方，乙方）在智信公司的中介下，签订《房地产买卖合同》一份，甲方将“花样年华名苑×××-×××1室”房产出售给乙方。合同第二条约定，上述房地产总房价为348135元，毛坯现房，拿房相关费用乙方自理，另此房无车库，乙方可至售楼处自购。第十一条约定：“甲方将现房屋贷款转交给乙方，自2009年9月后，乙方自理此房屋的贷款。另此房屋为合同销售形式，等产权证和土地证两证齐全后，中介方负责办理过户手续，甲方全权配合过户和还款手续。甲方现为净得房价，产权过户相关费用由乙方承担。若甲方到期不配合乙方办理过户手续，逾期影响乙方办理过户时相关费用，甲方则全权负责相关费用”。2009年12月19日，那祝梅将“扬子江北路×××9号（花样年华名苑）×××幢×××1室”登记于其个人名下。2020年9月23日，那祝梅将购房时向中国农业银行扬州宝城支行的房屋贷款本息一次性还清，还款金额为122001.94元。2020年9月25日，那祝梅将“扬子江北路×××9号（花样年华名苑）×××幢×××1室”重新设立抵押，权利价值为88万元。诉讼中，经一审法院向徐馨、周小艺询问，因案涉房屋存在抵押权，其要求过户的主张履行不能，是否同意变更诉讼请求，徐馨、周小艺不同意变更诉讼请求，亦不同意自行将抵押权涤除；后因《中华人民共和国民法典》施行，一审法院再次询问徐馨、周小艺，其要求办理过户登记的诉讼请求如法院予以支持，则过户至其名下的房屋是存在抵押权的，其是否变更诉讼请求，其仍坚持不变更诉讼请求。周小艺认可所购房屋系其与徐馨的夫妻共同财产。 | 徐馨、周小艺要求刘庆华、那祝梅办理房屋过户的条件已经成就。理由是：其一，《房地产买卖合同》约定的办理过户手续的条件是“双方于双证齐全后3日内委托中介方办理房地产过户手续，乙方并预交过户费用（乙方提供贷款相关手续）。”，那祝梅于2011年2月1日双证办理齐全，至2011年2月15日，徐馨、周小艺要求刘庆华、那祝梅配合办理过户的条件成就。徐馨、周小艺负有向刘庆华、那祝梅支付房屋余款的义务，但不影响刘庆华、那祝梅承担协助办理过户义务。其二，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。案涉房屋签订买卖合同以及设定抵押时，民法典尚未施行，按当时的法律规定，有抵押的房屋不能办理过户。一审审理过程中，民法典施行。依据民法典第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响……。本案中，适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，据此，一审法院适用民法典规定，判令刘庆华、那祝梅协助徐馨、周小艺办理案涉房屋过户手续并无不当，过户给徐馨、周小艺后，抵押权人的抵押权不受影响。综上所述，刘庆华、那祝梅的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 |
| （2021）豫01民终3942号 | 2016年4月22日，岳春华（××）与郑州荣立置业有限公司（作为出卖人）签订合同编号16001401061的《商品房买卖合同》一份，约定岳春华购买郑州荣立置业有限公司开发的位于龙湖镇湖滨路西侧、××路东侧鸿鹄××单元××层××号住宅房屋，合同约定建筑面积共118.03平方米，该商品房单价为每平方米7021.44元，总金额828741元，付款方式及期限为2016年4月22日交纳现金金额168741元，2016年5月21日以商业贷款交纳金额660000元。同日，郑州荣立置业有限公司开具不动产销售发票一份，显示付款方岳春华，不动产项目名称鸿鹄嘉苑，不动产楼牌号为8栋1单元11楼11104号，款项性质为购房款，金额168741元。 2016年5月，岳春华（作为借款人、抵押人）与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行（作为贷款人）、郑州荣立置业有限公司（作为保证人）签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定贷款人向岳春华发放个人购置住房贷款660000元，用于购买坐落于龙湖镇湖滨路西侧、××路东侧鸿鹄××单元××层××号房屋，贷款期限为360个月，自2016年5月11日至2046年5月11日，实际放款日与到期日以借款凭证为准，岳春华授权贷款人将贷款一次性划入指定的郑州荣立置业有限公司账户，岳春华按月等额本金还款法（按月计息）偿还贷款本息，每月1日为还款日，岳春华以龙湖镇湖滨路西侧、泰山路东侧鸿鹄嘉苑8幢1单元11层1104房产为贷款提供抵押担保。 2016年5月10日，新郑市物业维修资金管理中心开具新郑市房屋专项维修资金交存凭证一份，显示小区名称为鸿鹄嘉苑，业主名称岳春华，房屋座落龙湖镇湖滨路西侧、泰山路东侧鸿鹄嘉苑8号楼1单元11层1104，本次发生额7671元，资金余额7671元。 2016年5月28日，郑州荣立置业有限公司开具不动产销售发票一份，显示购买方岳春华，名称鸿鹄嘉苑8号楼1单元11层1104房间，金额660000元。 2016年9月16日，代传金（作为买方）与李玉华（作为卖方）签订房屋买卖合同一份，主要内容为：一、李玉华自愿将坐落在龙湖镇湖滨路西侧、泰山路东侧鸿鹄嘉苑8幢1单元11层1104（建筑面积118.3平方米）房产出卖给代传金。二、双方议定上述房产总价款为1005550元；现已将首付加维修基金已还贷款共340000元付给李玉华，剩余贷款代传金从9月份开始归还银行。三、李玉华协助代传金办理交房、房产证过户等手续。岳彩华作为见证人签字。 2016年9月16日，代传金向河南省江山红肥业有限公司刷卡支付房款60000元、90000元、100000元。2016年9月23日、2016年9月30日、2016年11月9日、2017年4月14日，代传金分别向岳彩华支付房款30000元、20000元、30000元、10000元。以上金额合计340000元。李玉华认可其已实际收到代传金支付的该340000元房款。 2017年4月14日代传金还向岳彩华转账5000元用于支付物业费。2017年4月26日岳彩华向河南正弘物业管理有限公司交纳物业费5005.6元。2017年5月3日代传金向河南正弘物业管理有限公司新郑分公司交纳物业费3944元。 2017年5月14日、9月6日，代传金分别向岳春华支付3000元、10000元用于缴纳房屋契税。2017年9月11日岳春华缴纳案涉房屋契税11959.69元。 自2016年9月28日至2020年5月21日期间，代传金代传金按月向岳春华（中国工商银行账户尾号1799）偿还银行按揭贷款，还款金额合计187200元。 2017年4月26日，岳春华出具《委托书》一份，主要内容为：我是鸿鹄嘉苑小区8号楼1单元11层04户业主岳春华，因出差原因不能去贵处办理装修手续，现委托代传金去办理装修手续等一切事宜，请予以办理。后代传金接收上述房屋进行装修并投入使用。 2019年6月28日，郑州市自然资源和规划局填发的豫（2019）新郑市不动产权第0040868号不动产权证书显示：权利人岳春华，共有情况单独所有，坐落河南省郑州市新郑市××镇湖滨路××鸿鹄××楼××单元1104。 2020年11月13日，新郑市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明显示：不动产权证号豫（2019）新郑市不动产权第0040868号，产权人岳春华，坐落河南省郑州市新郑市××镇湖滨路××鸿鹄××楼××单元1104，该房产于2016年5月18日设立预购商品房抵押预告备案权利，2019年6月28日房地产权抵押，权利人中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行，抵押金额660000元，无查封。 |
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实持续至《中华人民共和国民法典》施行后，故依照前述司法解释的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的规定。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据代传金与李玉华于2016年9月16日签订的房屋买卖合同约定，李玉华将案涉房产以总价款1005550元出卖给代传金，代传金将首付加维修基金、已还贷款共340000元支付给李玉华，剩余贷款代传金从2016年9月份开始归还贷款银行；李玉华则协助代传金办理交房、房产证过户等手续。双方应严格按照上述约定履行各自的义务，代传金的义务为支付首付加维修基金、已还贷款共340000元支付给李玉华，此后从2016年9月份按时归还银行贷款，李玉华上诉要求代传金应当归还完毕全部银行贷款，此后其才协助办理房屋过户等手续，该上诉主张与前述合同约定不符。依照《中华人民共和国民法典》第四百零六条之规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。 一审中，原审法院追加该房产抵押权人中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行作为本案第三人，并以法院送达起诉状等应诉手续的方式将案涉房屋转让事实对其进行了通知，此后原审法院结合合同实际履行情况，对代传金要求房屋过户的诉请予以支持，并无不当，亦不影响中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行仍继续对案涉房屋享有抵押权。此后，如果代传金违反了按时归还银行贷款的约定义务，中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行可以依法对案涉房屋享有抵押权，岳春华、李玉华届时亦可以另行向代传金追究违约责任。 此外，经审查，原审判决不存在可能影响案件正确处理的严重违反法定程序之情形，本案一审第一次开庭时，代传金诉请要求继续履行涉案房屋买卖合同，李玉华答辩称双方应当继续履行涉案房屋买卖合同；此后，代传金对原解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求进行了变更，要求继续履行涉案房屋买卖合同，原审法院结合合同实际履行情况，对代传金变更后的诉讼请求予以审理，更有利于减小矛盾和解决纠纷，维护交易秩序。 综上所述，李玉华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 |
| （2021）皖0123民初1110号 | 2019年3月1日，原被告协议离婚，约定婚后位于合肥市庐阳区不动产（不动产证书编号:ＮｏＤ34000657283）归女方所有，房屋按揭由女方个人承担。另该房屋登记在被告名下。 | 原、被告于2019年3月1日达成离婚协议，原则上因此产生的纠纷应当适用《民法典》施行前的法律规定，即原《物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。《民法典》第四百零六条第一款规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”。后者规定更为合理，按《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”的规定，本案应按有利溯及的原则，适用《民法典》的规定，故对原告诉求予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告孙某于本判决生效之日起五日内将位于合肥市庐阳区的房屋（不动产证书编号:ＮｏＤ34000657283）变更登记到原告周某的名下。 |
| （2020）冀01民终11934号 | 2009年10月31日，原告张晓辉与被告赵丹心签订《购房协议》，约定：一、经甲（赵丹心）、乙（张晓辉）双方协议，甲方愿将“维多利亚花园”4号楼3单 元2401住房一套转让给乙方。二、此房为甲方单位团购房，面积144平方米，三室二厅二卫，3360元每平方米。房款总计48.384万元。三、乙方愿在原房款基础上再支付转让费壹拾万元整（100000.00），购买甲方此房。计总房款为58.384万元。…五、房产证按照甲方单位有关规定，在政策允许时（五年左右）办理过户手续，过户费用由乙方承担。…2009年10月30日，原告向被告转款255200元；2010年1月20日，原告向被告转款330000元；2010年4月8日，原告向被告转款100000元；2010年4月9日，原告向被告转款50000元。2010年1月12日，原告张晓辉与被告赵丹心签订《补充协议》，约定：…经协商，在原协议不变情况下，再追加购房款伍万元整（50000元），待房产证过户之日交清此款。2019年2月27日，原、被告签订了《协商协议》，约定：一、继续履行原购房协议合同；二、积极办理房屋更名手续，以赵丹心为主协调永昌房地产公司办理更名手续（更名为张晓辉爱人姜惠莉），2019年4月底前完成；三、更名不成，则尽快办理过户手续（过户到张晓辉爱人姜惠莉名下），时间确定为2019年9月底前完成。2010年4月16日，被告与中国建设银行股份有限公司石家庄住房城建支行签订了《个人住房借款合同》（抵押加阶段性保证借款），被告借款330000元用于购买住房，借款期限自2010年4月16日至2030年4月15日。永昌地产集团 有限公司为被告的上述借款在被告取得《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前提供阶段性连带责任保证。 一审法院认为，原告现依据《购房协议》请求确认涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房屋所有权变动需要办理登记才发生法律效力。故原告依据《购房协议》请求确认其享有案涉房产的所有权，缺乏法律依据，该院不予支持。原、被告签订的《购房协议》、《补充协议》、《协商协议》均是双方的真实意思表示，双方应当按照约定全面履行自己的义务，依据《购房协议》、《补充协议》的约定，原告已经按照合同约定履行了付款义务并在案涉房屋中居住至今，被告亦应当按照合同约定办理案涉房产的过户登记。但鉴于案涉房产双方在签订《购房协议》时就明知房屋尚未登记在被告名下，且截至目前，案涉房屋所有权仍登记在开发商名下。被告就案涉房产向银行贷款330000元，开发商永昌地产集团有限公司为被告的上述借款在被告取得《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前向银行提供阶段性连带责任保证。现被告尚未全部偿还银行贷款，房产登记亦未转移到被告名下。故现 无法将案涉房产直接由被告名下过户到原告名下。关于原告主张的损失200000元的问题，原告称该200000元是因被告未完成更名手续，致使在办理过户时只能按照二手房买卖需要缴纳的税费。现原告主张的该项损失尚未实际发生，亦无法确定具体数额。故该院对于原告的该项请求不予支持。 |
本案的争议焦点为：一、案涉房产应否确认归张晓辉所有；二、购房协议能否继续履行，赵丹心是否应协助张晓辉办理房屋过户手续；三、张晓辉请求赔偿20万元有无事实和法律依据。 关于第一个争议焦点问题。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。本案中，张晓辉与赵丹心双方缔结的是以案涉房产为交易标的的购房协议，该购房协议只是物权变动的原因行为。张晓辉依约支付了购房款，但是案涉房产并未过户登记至张晓辉名下，不能直接发生物权变动的法律效果，张晓辉请求确认案涉房产归其所有，属于物权登记部门的确认职责，本院不予处理。 关于第二个争议焦点问题。张晓辉和赵丹心签订的《购房协议》《补充协议》《协商协议》均是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。依据《购房协议》《补充协议》的约定，张晓辉已经按照合同约定履行了付款义务并在案涉房屋中居住至今，赵丹心应当按照合同约定办理案涉房产的过户登记。本案中，赵丹心与中国建设银行股份有限公司石家庄住房城建支行签订的《个人住房借款合同》（抵押加阶段性保证借款）约定，永昌地产集团有限公司为赵丹心的上述借款在赵丹心取得案涉房产《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前提供阶段性连带责任保证。《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事 人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”。依照上述法律规定和《协商协议》的约定，张晓辉请求继续履行《购房协议》，赵丹心协助张晓辉办理房屋过户手续，具有事实和法律依据，应予支持。赵丹心应当遵循诚信原则，及时清偿贷款或涂销案涉房产抵押权，履行协助义务。另，按照《购房协议》第五条的约定，过户费用由乙方（张晓辉）承担，故在案涉房产即维多利亚花园4号楼3单元2401室房产过户至张晓辉名下时所产生的过户费用由张晓辉负担。 关于第三个争议焦点问题。民事活动中，各方当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，赵丹心于2009年10月31日与张晓辉签订《购房协议》，在收到张晓辉按照该协议约定支付的全部购房款后，2010年4月16日，赵丹心仍以购买案涉房产为由向银行进行贷款，并以案涉房产作为抵押物。在张晓辉提出更名或过户请求时，赵丹心没有及时清偿贷款或涂销抵押权，未按照约定履行协助案涉房产过户的义务。赵丹心的行为构成违约，应当承担相应赔偿责任。赵丹心的上述行为，客观上导致张晓辉虽然居住案涉房产近十年之久，却不能取得该房产所有权，不能享有收益和处分的权利，必然对张晓辉的财产权益造成损害，且近年来本市房价上涨及房产交易税费变化，张晓辉主张因长期未过户，致使案涉房产交易过户税费高达20余万元，请求赵丹心赔偿20万元损失， 鉴于张晓辉在签订《购房协议》时明知房屋尚未登记在赵丹心名下，张晓辉作为理性的市场参与者，应对相关风险有所认知，张晓辉亦有一定的责任，故赵丹心应赔偿张晓辉15万元。 本案二审中，赵丹心主张《补充协议》涉及的5万元已经退还给张晓辉，《协商协议》的签订存在欺骗行为，张晓辉均予否认。鉴于在2020年4月8日一审庭审中赵丹心自认案涉《购房协议》《补充协议》《协商协议》中约定的全部款项张晓辉已支付，且在《补充协议》左下方赵丹心书写有“2011.8.4五万元已支付（此款）”字样，赵丹心提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。 综上所述，张晓辉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第四百零六条第一款、第五百七十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初354号民事判决； 二、赵丹心于本判决生效之日起三十日内，协助将案涉房产维多利亚花园4号楼3单元2401室过户至张晓辉名下； 三、赵丹心于判决生效之日起十日内赔偿张晓辉经济损失150000元； 四、驳回张晓辉的其他诉讼请求。 |
| （2013）沪一中民二（民）终字第2254号 | 2010年7月1日，唐芳、李微茜与甲签订《房地产借款抵押合同》一份，约定唐芳、李微茜以其所有的上海市某区某路某弄22号101室房屋（以下简称系争房屋）为抵押向甲借款人民币（币种下同）400万元，借款期限2010年7月1日至2010年8月30日，月利息1.5%，逾期还款违约金为（日）万分之二，抵押房地产价值（双方协商确定）1，300万元；该抵押房产已于2007年3月25日抵押给中国乙银行股份有限公司上海分行（以下简称乙银行上海分行），抵押担保金额为395万元，于2010年4月再次抵押给丁，抵押金额为500万元，甲已知其为第三顺位受偿人。同日，唐芳与甲还签订《房地产借款抵押合同》一份，约定唐芳以其所有的上海市某区浦东南路某号229室房屋（以下简称浦东南路房屋）为抵押向甲借款600万元，借款期限2010年7月1日至2010年8月30日，月利息1.5%，逾期还款违约金为日千分之二，抵押房产价值1，100万元；该抵押房产已于2008年7月21日至2018年7月21日抵押给丙银行股份有限公司长宁支行（以下简称丙银行），抵押担保金额为190万元，再次抵押给戊，抵押金额为300万元，甲已知其为第三顺位受偿人。上述甲对唐芳的两笔债权均于当日办理了抵押登记。2010年7月1日，戌向唐芳转账1，000万元。 2010年9月4日，李微茜向唐芳出具代为出售系争房屋产权（包括签订买卖合同、办理房地产转移登记手续、签订借款抵押合同、办理上述房屋的抵押登记手续及缴纳相关税费）的委托书。2010年9月7日，该委托书经上海市闸北公证处公证。 2010年11月1日，唐芳、李微茜与杨燕签订《房产抵押借款合同》一份，该合同约定：唐芳、李微茜以其所有的系争房屋为抵押向杨燕借款700万元，借款期限2010年11月1日至2010年12月30日；杨燕已知晓系争房屋已向乙银行上海分行抵押贷款395万元，贷款期限为2007年3月25日至2030年3月25日，本次抵押为余额抵押，双方约定房产权利价值为1，500万元。“于2010年7月1日再次抵押给甲，抵押金额400万元”这句话经双方签字确认后划除。同日，唐芳与杨燕签订《房产抵押借款合同》一份，约定唐芳以其所有的浦东南路房屋为抵押向杨燕借款510万元，借款期限2010年11月1日至2010年12月30日；杨燕知晓该房屋已向丙银行抵押贷款190万元，贷款期限为2007年7月21日至2018年7月21日，本次抵押为余额抵押，双方约定房产权利价值为1，300万元。“于2010年7月1日再次抵押给甲，抵押金额600万元”这句话经双方签字确认后划除。上述杨燕对唐芳的两笔债权均于当日办理了抵押登记。 2010年11月2日，唐芳、李微茜（唐芳代签）与杨燕还签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）一份，约定唐芳、李微茜将系争房屋出售给杨燕，转让价款700万元；双方确认，于2011年2月1日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；唐芳、李微茜于2011年4月1日前腾出系争房屋并通知杨燕进行验收交接；唐芳、李微茜未按合同约定交付房地产的，每逾期一日，应支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行。同日，唐芳与杨燕又签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定唐芳将浦东南路房屋出售给杨燕，房屋价款510万元；2011年1月31日前，杨燕与唐芳共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；唐芳于2011年3月31日前腾出该房屋并通知杨燕进行验收交接；唐芳未按本合同约定期限交接房屋的，每逾期一日，唐芳应向杨燕支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行。原先由唐芳向银行贷款部分（按揭等）于2011年1月1日之前由唐芳还清，反之将追究违约责任，杨燕于2010年11月1日一次性付清所有款项。 2010年11月1日，唐芳出具收条两张，一张载明：今收到杨燕700万元，用途：系争房屋购房款，其中700万元由杨燕转账甲；另一张载明：今收到杨燕510万元，用途：浦东南路房屋购房款，其中350万元由杨燕转账甲，其余账款本票号00368000。 2010年11月2日，杨燕通过本票（本票号00368000）向唐芳支付160万元（该本票于2010年11月1日签发）。当日，唐芳将160万元转账给庚。庚系受杨燕委托办理系争房屋土地使用权及房屋所有权初始、转移登记等事宜的委托代理人。2010年11月3日至8日，杨燕分五次向甲转账215万元、235万元、200万元、230万元、170万元，共计1，050万元。 原审另查明，唐芳与原审第三人李建新于1981年5月19日登记结婚，《买卖合同》签订时，唐芳与李建新的夫妻关系存续。 2011年6月27日，杨燕就系争房屋纠纷诉至原审法院。杨燕诉称：其与唐芳、李微茜于2010年11月2日签订了关于系争房屋的买卖合同，该合同约定房屋价款共计700万元，唐芳、李微茜应于2011年2月1日前将房屋产权过户至杨燕名下，并于2011年4月1日前将房屋交付给杨燕。唐芳、李微茜未按约定交付房屋的，每逾期一日应当向杨燕支付已付房款千分之五的违约金。《买卖合同》签订后，杨燕已全额支付了房款，但唐芳、李微茜未依约交付房屋，亦未依约将房屋产权过户至杨燕名下 |
本案之争议焦点为，唐芳、李微茜与杨燕之间的法律关系之性质及双方就系争房屋所签订的房屋买卖合同之效力认定。 根据查明的事实，唐芳先与甲存在借款合同关系，由唐芳向甲借款1，000万元，但该笔款项的实际出借人为杨燕的丈夫戌。借款到期后，唐芳无力偿还借款，该笔借款债权从甲名下转至杨燕名下，为此，唐芳、李微茜与杨燕签订了房地产抵押借款合同两份，约定向杨燕借款1，210万元，并以系争房屋及浦东南路房屋作为抵押物，与此同时，双方又就系争房屋及浦东南路房屋签订了房屋买卖合同两份，以1，210万元的价格将上述两套房屋转让给杨燕。关于唐芳、李微茜与杨燕之间的法律关系之性质，本院认为，实际上是以房抵债性质的房屋买卖，即原以甲名义出借给唐芳的1，000万元借款债权，到期后转至杨燕名下，并由唐芳、李微茜以抵押物即系争房屋及浦东南路房屋转让给杨燕，用房款抵偿借款本息，而唐芳、李微茜与杨燕就此所签订的《房地产抵押借款合同》以及《房地产买卖合同》，前者系为借款债权之转移，后者则为以房抵债之房屋买卖合同。唐芳、李微茜提出，房屋买卖合同的签订并非出于其真实意思表示，但是，李微茜在甲名下之借款到期后的2010年9月4日即出具公证委托书，授权唐芳代为出售系争房屋产权，原审法院认定唐芳、李微茜系为出售系争房产做相应准备，此意见具有认定依据，而唐芳、李微茜否认该公证委托书与以房抵债之房屋买卖行为之间的联系，与事实不符，故本院赞同原审法院的意见，认定房屋买卖合同系双方的真实意思表示。本院认为，以房抵债行为本身并不为法律法规所禁止，但唐芳、李微茜与杨燕之间为以房抵债而签订的房屋买卖合同，其两套房屋的总价为1，210万元，尤其是系争房屋的价格仅为700万元，远低于评估下来当时的市场价11，119，700元，确有显失公平之处，故当属可变更可撤销之合同。但是唐芳、李微茜并未于法律规定的期限内提出撤销合同之诉请，而杨燕在本案诉讼中表示同意按照经法院委托评估确定的市场价补足房价款，另外，与本案相关联的关于浦东南路房屋之买卖合同其交易价格在合理范围内，且已经法院生效判决判定继续履行并已实际履行完毕，本院基于上述因素，认定唐芳、李微茜与杨燕之间关于系争房屋的转让合同属有效。 关于房款数额。杨燕已代唐芳偿还甲借款及利息1，050万元，上述款项应作为杨燕为受让系争房屋及浦东南路房屋所支付的房款，其中系争房屋700万元，浦东南路房屋350万元。160万元从杨燕账户划至唐芳账户后即被转账给杨燕的代理人庚，唐芳并未实际收取，现杨燕亦认可该160万元不作为已付之房款，故不应认定。但是，此160万元系浦东南路房屋之所欠款，之后杨燕为办理该房屋的过户手续，又代唐芳偿还了丙银行长宁支行的借款本息1，811，060元以涤除抵押债权，且关于浦东南路房屋的买卖合同已经另有生效之判决，故该160万元所欠房款及代偿的1，811，060元借款本息均不涉及本案之系争房屋。就系争房屋杨燕已付款为700万元，本案中其表示愿意按照签订买卖合同时的市场评估价11，119，700元补足剩余房款4，119，700元，于法不悖，可予准许。 另外，在唐芳、李微茜与杨燕签订房屋买卖合同之前，系争房屋上已存在乙银行上海分行的抵押债权，现法院也已对此作出相关的生效判决，故唐芳、李微茜应清偿上述债务涤除抵押权后，再与杨燕办理系争房屋的过户手续。杨燕表示，其愿意代唐芳、李微茜偿还上述债务以注销抵押登记，将代偿款项从其应付的剩余房款4，119，700元中扣除，此做法符合法律规定，可予准许。 综上所述，本院认为，唐芳、李微茜的上诉请求不能成立，本院不予支持，对原审判决应予维持。杨燕愿意按照系争房屋当时的市场评估价补足剩余房款4，119，700元，符合法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、维持上海市浦东新区人民法院（2011）浦民一（民）初字第22587号民事判决； 二、被上诉人杨燕应于本判决生效之日起五日内支付上诉人唐芳、李微茜房款人民币4，119，700元； 如被上诉人杨燕为涤除上海市某区某路某弄22号101室房屋上设定之抵押权，而代上诉人唐芳、李微茜偿还中国乙银行股份有限公司上海分行的借款债务的，该代偿款项可从上述应付房款人民币4，119，700元中抵扣。 负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 二审案件受理费人民币60，800元，由唐芳、李微茜负担。 |
| （2015）深中法房终字第1737号 | 2013年4月12日，深圳市房地产权登记中心向吕xx颁发了深房地字第**《房地产证》，吕xx系深圳市龙华新区龙华街道民治路西侧潜龙鑫茂花园xx地产权利人，该房地产建筑面积70.94平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。 2013年4月24日，涉案房地产抵押给中国xx深圳福田支行。 2015年3月28日，周xx作为买方与作为卖方的吕xx签订了一份《房地产买卖合同》，约定吕xx将涉案房地产出售给周xx，转让成交价为1，795，000元；买方在签订合同时向卖方支付定金35，000元；买方应于签署合同之日起六十日（含当日）内付清首期房款（以银行贷款承诺为准，前述首期房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的进入，多退或少补应付首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续），买方应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合提交签署申请按揭贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续。涉案房地产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起三日内（含当日）出具公证委托书给买卖双方指定的第三方及（或）该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约；买方撤销该公证委托又不在撤销之日起七日内（含当日）自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约；卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署合同之日起四十日内（含当日）自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予买卖双方指定的第三人处。买卖双方协商同意在购房定金或一次性付款买房的第二部分楼款或银行按揭付款买房的首期房款中预留2，000元作为该物业之交房保证金，此款在完成产权转移登记及卖方实际交付房地产时进行结算；此交房保证金由买卖双方指定的第三方托管，托管方在买卖双方办妥房地产交接手续、扣除卖方结欠杂费及擅自转移、毁损装修、家私之市值后多退少补。涉案房产赎楼、过户等交易税费由买方支付。涉案房地产不附有租赁合同。买卖双方约定交楼日期为卖方收到首期款当天，交付前卖方须付清一切有关该物业之杂费（包括但不限于水、电、煤气、电话、有线或数字电视、上网、管理费等费用），买方收楼后代卖方缴纳的，有权向卖方追索。卖方须将该物业以空置状态交付，卖方须于交付使用前将物业内家私电器搬出，但不得破坏或更换该物业既有的门窗、壁橱、橱柜、洁具、水电、煤气、灯饰、通讯等装修及固定设施，否则须赔偿买方之损失。如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。 2015年3月28日，吕xx出具了一份《收款收据》，载明收到周xx支付的定金35，000元。 2015年4月30日，周xx作为甲方与作为乙方的吕xx及丙方中国工商银行股份有限公司深圳星河支行签订了一份《二手楼交易资金监管协议》，甲乙双方同意将510，000元交由丙方进行监管。该资金监管协议中乙方收款账户一栏中账号及开户行为空白；乙方签章一栏由吕xx的代理人黄xx签名。周xx分别于2015年4月24日、28日分两笔将510，000元存入丙方二手楼资金监管账户。 周xx向原审法院提交了一份（2015）深证字第48291号《公证书》复印件，该公证书显示吕xx于2015年3月31日委托深圳市万通融资担保有限公司、黄xx、肖霞、刘喜峰、黄涛办理涉案房地产赎楼、资金监管、注销抵押登记、递件过户等事项。周xx依据该证据主张吕xx委托黄xx等代理人办理涉案房产的赎楼、资金监管等事项，但在代理人黄xx签署资金监管协议后，拒不提供收款银行账户，撤回公证授权委托书，致使周xx无法申请银行按揭贷款审查。吕xx称该份证据没有原件核对，真实性不予认可；并称吕xx授权的受托人于2015年4月30日签署了资金监管协议。 另查明，2015年2月10日，周xx与案外人签订了一份《二手房买卖合同》，将其名下皓月花园10栋2单元507号房产（建筑面积65.68平方米）出售给案外人，并于2015年4月20日办理转让登记。 另查明，周xx符合国家住房限购政策的要求，可以在深圳市购买两套住房；周xx愿意一次性支付购房款，愿意在吕xx不履行赎楼义务时代为赎楼。涉案房地产仍处于抵押状态，吕xx否认从担保公司处撤回赎楼公证授权委托书，但未能对涉案房产未完成赎楼做出解释。 |
双方签订的《房地产买卖合同》约定，周xx应于2015年5月26日前将首期款存入监管银行账户。根据本案已查明的事实，周xx与吕xx的代理人黄xx在上述期限前签订了《二手楼交易资金监管协议》，并存入了首期款510000元，周xx已按照合同约定履行了支付首期款的义务。在双方签订的《二手楼交易资金监管协议》中，吕xx一方未提供用于收取款项的账户信息。吕xx主张其提供出具公证委托书之时已向经纪方及担保方提供了中国银行账号，并未违约，本院认为，吕xx作为卖方提供定金收取账号、首期款收取账号是其权利也是其义务，因此，上述账号信息均需要吕xx一方提供及确认才有效，而现无证据表明吕xx在提供账户时已明确中国银行账号即为监管首期款的收取账号，并且双方同意指定的监管银行为中国工商银行，按照一般惯例，吕xx也应提供中国工商银行的相应账户信息；吕xx的代理人在与周xx签订《二手楼交易资金监管协议》时，也未明确收取监管首期款的账户信息；此外，吕xx一、二审中对于是否提供收款账户、是否出具公证委托书等情况表述不一，综合以上情况，本院认为，吕xx一方没有积极履行提供收款账户的义务。而按照《房地产买卖合同》的约定，吕xx应于合同生效之日起三日内向第三方出具赎楼、过户的公证委托书，并至迟于签订合同之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记，本案中，吕xx作为委托人有能力但未提供公证委托书的原件，同时也没有在合同约定的时间内赎楼、注销抵押登记，该情形与xx公司的陈述亦相印证。因此，涉案房屋买卖合同不能继续履行的原因在于吕xx一方。 吕xx一方构成违约，原审判令吕xx继续履行合同及按日万分之三的标准支付延期履行的违约金处理恰当，本院予以维持。吕xx上诉所称的有关承租人优先购买权、继续履行可能违反其与中国xx深圳福田支行的《个人贷款抵押合同》约定等理由，均不能成立，本院不予采纳。 至于吕xx上诉认为原审未受理其反诉程序违法的问题，本院认为，首先，吕xx提出反诉的时间晚于举证期限，其次，原审中，吕xx未就未受理反诉提出异议；再次，原审判决实质也解决了该实体争议，综上，吕xx认为原审程序违法依据不足，本院不予采纳。 周xx上诉认为原审未判令周xx可以代为赎楼以及判令的按万分之三的标准支付违约金过低，本院认为，原审判决吕xx继续履行合同，并且已在判项中明确了具体的履行步骤，吕xx负有注销涉案房产抵押登记及办理、过户的义务，无需再行判令周xx代为赎楼；在双方买卖合同继续履行的情况下，周xx也未举证证明其他损失，原审判令的延期履行违约金的标准及期间并无不当，依法应予维持。 周xx另上诉主张吕xx负有申请减免相关交易税费的附随义务，本院认为，双方在合同中虽未约定吕xx负有该项义务，但双方房屋买卖合同中约定由周xx承担房产交易的相关税费，一般而言，此种情况下，房屋交易过程中，税费的高低直接影响到房屋交易的总成本，是买方考量及交易能否达成的因素之一，周xx请求吕xx配合申请减免交易税费符合诚信原则；并且配合申请减免交易税费，并不会损害吕xx一方的利益，综合以上因素，本院认为，吕xx应履行申请减免交易税费的附随义务，至于能否通过审核则由税务机关依法审查，在所不问，原审判决对此未予支持不当，本院予以纠正。 综上，吕xx的上诉请求不成立，本院不予支持。周xx上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第721号民事判决第一、二、三项； 二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第721号民事判决第四项； 三、吕xx负有配合周xx办理申请减免相关交易税费的义务； 四、驳回周xx的其他诉讼请求。 |
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