一、承办律师

　　陈丹丹律师，安徽国恒律师事务所合伙人，安徽省律师协会农村法律事务专业委员会委员,合肥市律师协会行政法专业委员会委员。

　　联系电话：18326659757，地址：安徽省合肥市政务区中侨中心C座15楼

　　二、基本案情

　　原告系金家庄区某房屋产权人，一直在该房屋中居住生活。2021年5月10日，涉案房屋被马鞍山市花山区人民政府纳入征收范围，在征收实施单位与原告协商安置补偿事宜的过程中，2021年7月15日花山区城市管理行政执法局以涉案房屋未取得建设工程规划许可证为由，对原告作出限期拆除的决定。原告不服向被告申请行政复议，被告虽认为《限期拆除决定》程序违法，但以撤销会对公共利益造成损害为由，不予撤销。

　　原告找到陈丹丹律师代理该案。陈丹丹律师通过梳理案情、对原告诉求进行了解、对相关法律法规和类似案例进行梳理，帮助原告搜集证据，对花山区人民政府和花山区城市管理行政执法局提起行政诉讼。

　　在陈丹丹律师的帮助下，马鞍山市花山区人民政府出具《行政复议决定延期作出通知书》，尔后，双方和解结案。

　　三、最终结果

　　原告撤回起诉，双方和解结案。

　　四、争议焦点

　　本案的争议焦点有三：

　　一是城镇居民购买农村土地建房是否合法;二是房屋征收与建筑合法性认定间的顺序;三是在有使用权的土地上未经申报审批的建筑应否被拆除。

　　一：城镇居民购买农村土地建房是否合法?

　　结论：1999年之前，农村集体土地使用权可以向城镇居民转让;1999年之后，城镇居民不得从农村购买土地建房。

　　法律依据：

　　《中华人民共和国土地管理法(1988修正)》第二条第四款之规定，国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让.土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。

　　(上述规定在1999年01月01日修订后删除)

　　国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知(国办发〔1999〕39号)

　　二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发

　　农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。

　　农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

　　要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者;符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。

　　二：房屋征收与建筑合法性认定间的顺序

　　结论：应先进行建筑合法性认定，确认建筑合法后再作出征收决定。

　　法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》　第二十四条　市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

　　市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　三：在有使用权的土地上未经申报审批的建筑应否被拆除

　　结论：能改则改，不能改则拆。

　　法律依据：

　　1、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

　　2、《安徽省城乡规划条例》第五十四条 违反本条例规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处以建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

　　前款所称未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，应当符合下列情形：

　　(一)违法建设工程处于城乡规划确定的建设用地范围内，不影响控制性详细规划或者乡规划和村庄规划实施的;

　　(二)违法建设工程不危害公共卫生、公共安全，不影响基础设施和公共服务设施正常运行的;

　　(三)违法建设工程不违反城乡规划确定的自然资源、生态环境和历史文化遗产保护要求的;

　　(四)违法建设工程未侵犯利害关系人合法权益、造成不良社会影响，或者经过改正后可以消除的。

　　本条第一款规定的建设工程造价按照有违法建设情形的单位工程造价确定，其中房屋建筑工程按照单体建筑物工程造价确定。

　　五、相关案例

　　1、北京市第一中级人民法院(2018)京01行终367号行政判决书

　　北京市海淀区人民法院经审理认为：依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第六项规定，人民法院审理行政案件，不仅要对被诉行政行为是否合法进行审查，还要对行政行为裁量是否明显不当进行审查。

　　根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款规定，针对本市范围内未取得建设工程规划许可证的城镇违建，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，应限期改正;无法采取改正措施消除影响的，方可限期拆除或没收。本案中，刘某所建房屋虽确属未批先建，但刘某系在原有宅基地上翻建，房屋用途系自住，房屋也未超过原有面积，更未加盖。且需强调的是，该房屋系刘某及其子的唯一居所。如有权机关在确认该房屋为违建后直接作出限期拆除决定并最终履行，则刘某及其家人必将面临流离失所的可预见结局。法律的最终目的是维护人民的权益，保障社会的正常运行。针对刘某所面临的困境，海淀城管局应先选择采取责令限期补办规划手续等改正措施后，再针对相应改正的情况酌情作出决定。现直接作出限期拆除决定必然将对刘某的权益造成过度损害，应属明显不当。

　　二审法院同意一审法院裁判意见。