安徽省阜阳市中级人民法院

　　行政判决书

　　(2018)皖12行初280号

　　被告阜阳市颍州区人民政府，住，住所地阜阳市一道河中路**一社会信用代码11341202733012412G。

　　法定代表人张俊杰，该区区长。

　　委托代理人王清亮，该区法制办工作人员。

　　委托代理人王巍，安徽仲天律师事务所律师。

　　原告阜阳市颍州区劳武有色金属加工厂(以下简称劳武加工厂)不服被告阜阳市颍州区人民政府(以下简称颍州区政府)作出的房屋征收补偿决定，于2018年9月26日向本院提起行政诉讼。本院于2018年9月26日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年1月3日依法公开开庭审理了本案。劳武加工厂的法定代表人朱强身及委托代理人刘润华、王晓彬，颍州区政府法制办工作人员王清亮及委托代理人王巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　颍州区政府于2016年4月15日作出阜州政征〔2016〕10号《关于阜阳××技术开发区范围内旧城区改建(拆违拆旧)项目国有土地上房屋征收的决定》，劳武加工厂的房屋位于该征收决定范围内。2018年8月30日，颍州区政府以劳武加工厂没有在规定的期限内签订房屋征收补偿协议为由，作出阜州政征(2018)101号《阜阳市颍州区人民政府房屋征收补偿决定书》(以下简称征收补偿决定)，决定如被征收人选择货币补偿，应得货币补偿数额为4208887元;如被征收人选择房屋产权调换，产权调换房屋地点位于阜阳××技术开发区范围内，实行房票安置，计入房票的征收补偿金额为4208887元。劳武加工厂不服该征收补偿决定提起诉讼。

　　【当事人主张】

　　劳武加工厂诉称，颍州区政府作出的该征收补偿决定，认定事实不清，处理程序违法，补偿结果不公，请求撤销阜州政征(2018)101号房屋征收补偿决定书，责令被告按照相关法规及政策文件的规定给予原告补偿，即支付原告货币补偿款4125.5万元或者给予产权调换相应价值的房屋;案件受理费、评估鉴定费用由被告承担。具体理由阐述如下：

　　一、征收补偿决定认定事实不清，补偿不公。(一)颍州区政府实施的该征收项目没有列入2015年度国民经济和社会发展规划;该征收项目不符合土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，劳武加工厂的房屋也不在旧城区改建范围之内;被告作出的征收决定，不是为了公共利益的需要，而是将土地出让用于商品房开发项目，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条、第九条的规定;被告也没有严格按照法定程序作出该征收决定。该征收决定依法不能作为被告作出补偿决定的依据。(二)被告对原告土地的性质、用途和面积认定不清。原告使用的土地均具有合法的用地批准手续，土地规划用途中出让性质的办公、商业面积为1166.7平方米;出让住宅用途的面积为1000平方米;其余为划拨商业用途土地。被告在补偿决定中对土地性质和用途没有任何认定和补偿，明显不公。(三)被告对原告合法房屋的面积认定不清。原告房屋面积共有5600多平方米，其中有房产证记载的面积是1259.13平方米;没有办理产权登记，但是有建设工程规划许可证的面积为478平方米(含办公116.08平方米、生产营业房362.71平方米);原告房屋在1997年航测图上有记载的面积是1080.6平方米，按照阜阳市人民政府制定的阜政办〔2015〕29号文件及有关文件的规定，该部分房屋应当视为合法建筑。上述合法房屋的面积合计为2817.73平方米，而被告却仅认定1175.17平方米，明显错误。而且，该部分房屋的楼基高度达4.5米，应当按照二层面积进行计算，被告仅按一层计算面积进行补偿不公平。(四)被告对原告房屋的用途认定不清。被告对原告房产证记载的1175.17平方米房屋，是按照每平方米2793元进行补偿的。原告的房屋用途根据土地用途应为商业、办公和生产营业用房，该区域周边类似房屋的市场价格：商业在每平方米20000元以上，办公在每平方米10000元以上，营业用房每平方米在6000元以上。原告房屋中有1600平方米多年来一直实际用于法定代表人及职工居住使用，该部分面积应按实际用途给予补偿。被告补偿决定中对原告房屋的用途认定错误，补偿价格畸低。违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条应当按照不低于类似房地产的市场价格进行补偿的规定。(五)被告认定原告房屋中属于违章建筑的部分，在2006年航测图中有记载的面积为2107.96平方米，在2011年航测图中有记载的面积为1077.18平方米。按照阜阳市人民政府制定的阜政办〔2015〕29号文件的规定，应按照合法建筑评估价格的80%和40%计算补偿数额。而被告作出的征收补偿决定却未对上述房屋给予任何补偿，明显违反了上述规范性文件的规定。二、被告作出的征收补偿决定，程序违法。(一)被告评估程序违法。评估机构选择程序违法，被告征收部门未与原告协商确定评估机构，未公示评估结果，也未向原告送达评估报告。剥夺了原告的异议复核权利和申请专家委员会鉴定的权利。(二)征收部门在向被告报请作出征收补偿决定时，没有将作出补偿决定的内容告知原告。被告在作出征收补偿决定之前未组织听证，也没有听取原告意见，剥夺了原告的知情权和陈述权。(三)征收补偿实施细则规定的签约期限截止日是2016年10月22日，而评估机构在2017年5月9日才对原告房屋进行评估，明显违反了先评估再协商的法定程序。三、征收补偿决定明显不公，严重违法。(一)对原告房屋的补偿价格进行评估至少应以征收部门报请之日作为评估基准日。原告没有收到评估公司的评估报告，不知道评估基准日是什么时间。被告征收决定是在2016年作出，征收补偿实施细则规定的签约期限截止日是2016年10月22日，而征收部门直到2018年7月31日才向被告报请作出征收补偿决定。征收部门和实施单位存在严重的不作为行为，从2016年10月22日至2018年8月30日被告作出征收补偿决定之日，阜阳市区房屋价格已经成倍上涨。如果被告仍以征收决定发布之日或者评估机构评估时的2017年5月9日作为评估基准日，则显然让原告承担了行政部门不作为的法律后果，显然不公。(二)被告作出的征收补偿决定，未对原告的土地使用权进行评估补偿，明显不公。被告所确定的搬迁补助、停产停业损失补偿数额过低，不足以弥补原告的经营损失。地下电。地下电缆、下水道、地面硬、地面硬化等附属设施有给予补偿。被告的征收决定明显违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第二款公平补偿的规定。被告作出的征收补偿决定，不符合法律法规和阜阳市相关文件政策的规定，严重侵害了原告的财产权益，极为不公，应予撤销。

　　劳武加工厂向本院提交的证据有：第一组。1、营业执照、法定代表人身份证明。2、企业工商登记档案资料。证明原告的行政主体资格情况。1996年11月4日，原告名称变更为现名称。第二组。征收补偿决定书。证明被诉行政行为存在，该征收补偿决定认定事实不清，证据不足，补偿结果不公，程序违法。第三组。1、1991年10月28日建设用地批准书及平面位置图;2、91024号建设工程规划许可证及审批表;3、1997年9月28日地籍调查表;4、关于阜阳市铝制品厂扩建的批复;5、阜市信函字[1996]31号函;6、征用土地协议;7、关于市铝制品厂扩建厂区用地附加说明;8、1999年11月11日市政府领导批示;9、2000年5月20日关于申请办理规划用地的报告;10、(2000)041号建设用地规划许可证;11、阜阳市城乡规划院征地规划图。证明：1)原告1991年征用土地面积是2403平方米，批准建设面积是478平方米，其中建设办公室116.08平方米，生产营业房362.71平方米。2)1997年原阜阳市国土资源局地籍调查时，实际使用土地面积为2160.78平方米，地上建，地上建筑物面积为700方米。3)原告因扩建综合楼用地征用相邻土地1.069亩。4)原阜阳市规划局2000年6月15日批准原告建设商业和办公楼，其中规划用地面积为2710平方米，规划建筑面积为2970平方米。原阜阳市城乡规划设计院据此设计了规划图纸。原告合法房屋面积应认定为2970平方米，用途应认定为商业和办公，被告作出的征收补偿决定认定原告合法房屋的面积和用途错误。上述规划手续是对已经建设的房屋补办的规划手续和用地手续。第四组。1、国土有偿[2002]2号会议纪要。证明阜阳市人民政府在2002年同意原告适用的划拨土地补办出让手续，按照综合商业二级用地进行评估，补交百分之40的土地出让金，原告土地的用途和性质均已经发生改变，地上建，地上建筑物性质随之发生改变有土地使用权出让合同。证明明确土地用途是商业和办公，在2005年颁发了新的土地使用证，以前的土地证收回了。3、阜州国用(2005)字第A110055号国有土地使用证。证明原告使用的土地中有1166.7平方米已经补办土地出让手续，出让合同约定的用途是商业、办公。被告作出的征收补偿决定认定原告使用土地划拨性质和工业用途错误。第五组。1、阜阳市1997年、2006年、2011年航测平面图。2、原告房地产现状平面图;3、房屋产权信息查询单9份;4、皖中介评(2018)0724号价格评估意见书。证明：1)被告对原告合法房屋的面积认定不清。原告房屋面积共有5600多平方米，有房产证的面积是1259.13平方米;没有办理产权登记，但是有建设工程规划许可证的面积为478平方米;没有房产证但是在1997年航测图上有记载的面积是1080.6平方米(按照阜阳市人民政府制定的阜政办〔2015〕29号文件及有关文件的规定，该部分房屋应当视为合法建筑)，上述合法房屋的面积合计为2817.73平方米，原阜阳市规划局在2000年6月15日批准原告建设的商业和办公楼的面积为2970平方米。而被告却仅认定原告合法房屋面积为1175.17平方米，明显错误，认定房屋用途为工业厂房明显错误。而且，该部分房屋的楼基高度达4.5米以上，按测量规范应当按照二层面积进行计算，被告仅认定为一层面积错误。2)经委托有资质的评估机构评估，以2018年5月20日作为评估基准日，按照法律和阜阳市阜政办〔2015〕29号文件及有关文件的规定，原告房屋即便是全部按照一层计算，则房地产及附属物、机械设备、停产停业等各项补偿数额为4125.5万元。被告作出的征收补偿结果仅为400多万元，数额畸低，严重不公平。第六组：1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条、第十七条、第十九条、第二十条、第二十六条。2、《阜阳市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十一条、第二十四条、第二十六条;3、阜阳市人民政府办公室《关于进一步完善市辖区国有土地上房屋征收补偿政策的通知》。4、《安徽省高级人民法院关于完善行政争议实质性解决机制的意见》。证明：1)被告作出的征收补偿决定不合法，评估程序不合法，原告主张的诉讼请求依据充分。2)按照安徽省高级人民法院的要求，本案应采信原告举证的评估报告或者对原告房屋进行鉴定以确定补偿数额，实质性解决本案纠纷。

　　颍州区政府辩称，被诉的行政行为认定事实清楚，证据

　　【一审法院认为】

　　案涉房屋征收补偿决定是否合法及原告要求支付补偿款4125.5万元或产权调换相应价值的房屋的请求能否成立。

　　【一审法院认为】

　　本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋征收补偿决定是否合法及原告要求支付补偿款4125.5万元或产权调换相应价值的房屋的请求能否成立。

　　一、关于房屋征收补偿决定是否合法问题。首先，《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年;房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。而本案中房屋征收补偿决定依据的皖天源[2016]房估字第CQ0115-××号房地产估价报告亦明确该估价报告使用期限自估价报告出具之日起为壹年。该估价报告于2017年5月9日出具，但被诉房屋征收补偿决定于2018年8月30日作出，参照上述规定及评估报告的自我限制，显然该估价报告已超过使用期限。其次，颍州区政府提供的评估报告显示土地面积为2160.78㎡，用途为工业，取得途径为划拨。但劳武加工厂还提供了面积为1166.7㎡，用途为办公、商业，使用权类型为出让的阜州国用(2005)字第A110055号国有土地使用证，颍州区政府并没有做出收回该处国有土地使用权的决定，评估公司即依据出让合同中“满2年未动工开发，出让人可以无偿收回土地使用权”的约定，不予评估依据不足;同时，劳武加工厂主张其无产权证但有建设工程规划许可证的房屋面积为478㎡，应视为合法建筑，提供的91024号建设工程规划许可证审批表显示批准建设规模为470㎡，对此被诉房屋征收补偿决定并未予以体现;劳武加工厂还主张其在1997年航测图显示有1080.6㎡，也应视为合法建筑，其在2006年、2011年航测图显示的房屋也应予以补偿。鉴于此，被诉房屋征收补偿决定依据上述房地产估价报告作出，认定事实不清，主要证据不足，依法应予撤销。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。公平补偿的基本要求即为不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。如果因市场房屋价格发生变化，导致征收决定公告日与作出补偿决定日、强制搬迁日以及实际支付货币补偿金日之间差距较大，尤其是如果确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点(征收决定公告时点)，则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，实际上剥夺了被征收人选择货币补偿和产权调换的权利，亦违反了该条例规定的公平补偿原则。本案被征收房屋征收决定公告之日为2016年4月15日，被征收房屋评估报告作出之日为2017年5月9日，房屋征收补偿决定作出之日为2018年8月30日，房屋征收决定公告之日至房屋征收补偿决定作出之日，时间跨度两年有余。因近年来我市房屋价格波动幅度较大，以征收决定公告之日作为评估时点已难以体现公平补偿原则，因此，本案被征收房屋的价值评估时点，不宜再确定为征收决定公告之日。为体现公平补偿原则，本院酌定以房屋征收补偿决定作出之日即2018年8月30日作为被征收房屋的价值评估时点。二、关于是否直接判决被告支付补偿款4125.5万元或产权调换相应价值的房屋问题。该诉讼请求涉及裁判时机成熟的问题。所谓裁判时机成熟，意味着作出一个具体的、全面满足原告诉讼请求的判决所依赖的所有事实和法律上的前提都已具备。根据案涉补偿方案，在项目签约期内签约并搬迁的在1997年、2006年及2011年航测图中显示的房屋均有不同比例的补偿，但被告在并未明确项目签约期为何时至何时的情况下，对于原告1997年、2006年及2011年航测图显示的房屋直接完全不予补偿不当。因此基于“先补偿安置后拆迁”的原则以及颍州区政府需要对案涉房屋、土地的基本情况、补偿标准进一步调查和裁量，作出支持原告该项诉讼请求的裁判时机尚不成熟，对原告该项诉讼请求本院不予支持，其要求被告负担评估鉴定费用的诉讼请求，本院亦不予以支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(一)项、第六十九条的规定，判决如下：

　　一、撤销阜阳市颍州区人民政府于2018年8月30日作出的阜州政征(2018)101号房屋征收补偿决定书;

　　二、责令阜阳市颍州区人民政府在本判决生效之日起六十日内重新作出房屋征收补偿决定;

　　三、驳回原告阜阳市颍州区劳武有色金属加工厂的其他诉讼请求。

　　案件受理费50元，由被告阜阳市颍州区人民政府负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。

　　审判长张辉

　　审判员周海龙

　　审判员杨柳

　　书记员荣晓倩

　　2020-04-14

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　　陈丹丹律师提醒：

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　　行政诉讼案件的被告是行政机关，广大老百姓遇到了行政机关侵害自己合法权益的行为时，那么便可以以侵害我们合法权益的行政机关为被告，向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。

　　但在很多人眼里，民告官是一件非常难的事情，而且绝大多数案件胜诉的概率也会非常的小。

　　因此，老百姓在遇到问题时会先向有关部门投诉、举报，甚至是信访，并不会第一时间提起行政诉讼，尤其是与征地拆迁相关的问题。

　　但是与征地拆迁相关的问题，向相关部门投诉、举报，甚至是信访基本上会石沉大海，不会有一个相对来说对被征收人有利的结果。

　　因此，陈丹丹律师整理了法院裁判生效的房屋征收补偿决定类的判决书，供有需要的人参考。

　　遇到问题，还可以咨询专业的征收拆迁律师。