合肥市人民政府行政复议决定书

　　合复决〔2021〕171号

　　复议请求：申请人认为被申请人对其投诉举报未及时处理，构成行政不作为，向本机关申请行政复议，请求责令被申请人依法履行行政审批事项后续监管职责，督促绿地集团合肥鑫峰置业有限公司兑现其在绿地御徽G1#楼《商品房预售方案》里承诺的6000元/平方米装修单价。本机关依法受理，现已审理终结。

　　申请人称：依据《城市房地产开发经营管理条例》市房产局为市房地产开发经营活动的监督管理部门。由《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令248号)及市房产局2017年2月14日公布的《市房产局权力目录总表》可知，“ 商品房预售许可”权力类型为行政审批，具体为行政许可。依据《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条、《城市商品房预售管理办理办法》(建设部令第40号)第七条、《合肥市人民政府办公厅关于进一步加强我市房地产项目管理工作的通知》(合政办(2014)12号)及《关于进一步加强商品房预售管理工作的通知》(合房(2015)43 号)，预售方案为绿地公司向房产局申请办理商品房预售许可证时提交审批的必要材料，属于政府审批材料。绿地公司在2016年办理绿地御徽G1#楼预售许可证时(小区备案名：御晖花园)，向房产局提交审批的预售方案明确载明装修价格标准为6000元/平方米。绿地公司在预售方案中亦明确表达其对预售方案的真实性承诺，并表示将切实履行。2016年9月 14 日，本人家庭就御晖花园G1#1104室精装修住宅买卖事项与绿地公司签署了《商品房买卖合同》。2019年7月份绿地公司单方面宣布交房后，本人初步判断房屋装饰装修造价达不到绿地公司销售人员宣传及在预售方案里载明的6000元/平方米标准，经多次与绿地公司相关人员沟通要求兑现6000元/平方米的装修标准,但对方予以拒绝。之后，为准确了解所购房屋装修造价，委托具备司法鉴定资质的造价评估公司评估房屋装修造价，评估结果为约2337元/平方米，显著低于6000元/平方米。但绿地公司仍拒绝兑现6000元/平方米装修标准。本人及家庭其他成员通过信访、函告等多种方式请求房产局履行行政审批监督责任，即督促绿地公司兑现经审批的预售方案里关于6000元/平方米装修单价的承诺，但房产局始终子以推卸、推诿，拒绝履行行政审批监督责任，且已逾期2个月，构成行政不作为。综上，房产局作为绿地御徽G1#楼预售方案的审核部门及商品房预售许可证的审批部门，在预售方案等材料基础上作出同意预售的行政决定，依据《中华人民共和国行政许可法》及行政法“权责统一”原则，“谁审批、谁监管、谁主管、谁监管”，房产局既是绿地御微项目预售审批部门又是该项且经营活动的主管部门，应对其作出的同意办理《商品房预售许可证》的行政许可负责。故请求责令房产局依法履行行政审批监督责任，督促绿地集团合肥鑫峰置业有限公司兑现在绿地御微G1#楼预售方案里关于6000元/平方米装修单价的承诺。

　　被申请人书面答复称：首先，2021年1月26日，申请人向合肥市信访局反映“要求市房产局督促绿地集团合肥鑫峰置业有限公司兑现在绿地御徽G1#楼《商品房预售方案》里关于装修单价6000元/平方米的承诺”，我局于2021年2月7日，依信访程序向申请人作出书面回复后，申请人于2021年2月18日向安徽省住建厅申请复查,2021年4月16日，我局根据省住建厅复查意见，再次向申请人作出书面答复。因此，申请人称我局“已逾2个月，构成行政不作为不符合事实。其次，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条的规定，房地产开发企业在申请预售许可时须提交“商品房预售方案”。《城市商品房预售管理办法》第七条规定“预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。”因此，“商品房预售方案”包含的“装修单价约为每平方米6000元”内容，系房地产开发企业对预售项目基本情况的说明，装修价格本身不属于行政许可或者行政审批事项。同时，根据《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》的规定，房地产开发主管部门应就房地产开发企业擅自预售等违法违规行为进行监督管理，有关商品房的销售价格与装修条款涉及买卖双方之间的民事权利义务，发生争议时应当按照商品房买卖合同约定通过法律途径解决。因此，我局已经依法履行职责，向申请人作出书面回复并说明情况，请求复议机关公正处理。

　　经审理查明：2021年1月26日，申请人向合肥市信访局反映“要求市房产局督促绿地集团合肥鑫峰置业有限公司兑现在绿地御徽G1#楼《商品房预售方案》里关于装修单价6000元/平方米的承诺”，被申请人于2021年2月7日依信访程序向申请人作出书面回复后，申请人于2021年2月18日向安徽省住建厅申请复查,2021年4月16日申请人根据省住建厅复查意见，再次向申请人作出《关于宣××信访事项处理意见书》，主要内容为：“经调查，我局按照《城市商品房预售管理办法》核发的绿地御徽G1#楼商品房预售许可证合法有效。你和开发企业双方签订《商品房买卖合同》时已对房屋价格和装修事宜进行了约定，如你与开发商在履行合同过程中发生了争议，建议你和开发商协商解决，协商不成的，可以依法向人民法院起诉。”

　　另查明，申请人于2021年3月23日向被申请人邮寄一份《关于请求督促绿地集团合肥鑫峰置业有限公司兑现〈商品房预售方案〉载明装修标准的函》，被申请人于3月24日收到，但至今没有给予申请人以回复。

　　本机关认为：根据《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》(建稽〔2014〕166号)第九条第一款规定：“举报件应自受理之日起60个工作日内办结。”从内容上看，申请人3月23日提交的《关于请求督促绿地集团合肥鑫峰置业有限公司兑现〈商品房预售方案〉载明装修标准的函》属于投诉举报，被申请人应该按《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》(建稽〔2014〕166号)等法律法规规定的程序处理。被申请人4月16日作出《关于宣××信访事项处理意见书》，是对申请人前期所提信访事项的回复，虽然二者是同一件事所引起，却不能认定为对申请人投诉举报的处理意见，故本机关认为被申请人就申请人的投诉举报未按法律规定期限予以回复,构成行政不作为。

　　综上，被申请人没有履行法定职责，故根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第(二)项之规定，本机关决定：责令被申请人自收到本决定之日起60个工作日内对申请人的举报予以处理。

　　申请人若对本行政复议决定不服，可自接到本行政复议决定书之日起15日内按照行政诉讼法的规定向人民法院提起行政诉讼。

　　2021年8月1日

　　附相关法律条文：

　　一、《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》(建稽〔2014〕166号)第九条第一款：

　　举报件应自受理之日起60个工作日内办结。

　　二、《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第(二)项：

　　行政复议机关负责法制工作的机构应当对被申请人作出的具体行政行为进行审查，提出意见，经行政复议机关的负责人同意或者集体讨论通过后，按照下列规定作出行政复议决定：

　　……

　　(二)被申请人不履行法定职责的，决定其在一定期限内履行。

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　　行政法专业律师——陈丹丹律师提醒：

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　　其一，行政复议的期限一般为两个月，实践中有延期之情况，但不是很多。两个月后，复议决定下来了。如果你胜了，你就无需再向法院起诉。而对方行政机关败了，也不能向法院起诉。这意味着，如果行政复议你赢了，你就直接赢了，根本不需要像直接走行政诉讼那样漫长的路程。

　　其二，行政复议绝大部分案件是实行书面审理的。这就意味着你不需要为了开庭而奔波。行政复议对于原告(申请人)的好处还是比较明显的。

　　其三，行政复议的最大特点是不开庭，虽然可以申请听证，但实践中很少，书面审理是常态。书面审理的情况下，原告(申请人)看不到对方的答辩和证据，也无从得知审案人员的心思和观点，这就给原告(申请人)造成了很大的盲区——明枪易躲，暗箭难防。谁知道对方会怎么样?审案人员会怎么想?

　　所以，这就要求原告(申请人)一方有比较高深的法律素养：

　　第一，必须掌握扎实的行政复议(诉讼)技术。

　　这要求原告掌握行政复议(行政诉讼)的系统理论并具有丰富的实战经验而不是只看懂了几个法律条文。实践中，很多当事人就是因为自己随便看了看法律条文然后自己去提起了行政复议，最终搞得“出师未捷身先死”。陈丹丹律师接触的案件太多了，有些案件本来是可以胜的，却因为当事人自己的一知半解(实为误解)好好的断送了光明前程。事后陈丹丹律师想给他们补救都觉得很难。

　　第二，要有丰富的实践经验以及由此产生的预见力、洞察力。

　　因为复议案件不开庭，所以你需要能够预见到对方可能会提出怎样的答辩以及复议审案人员如何思考焦点问题，并进而作相应的准备。

　　第三，新修订的《行政复议法》第一条规定将行政复议作为化解行政争议的主渠道，有些行政案件规定了复议前置，换句话说就是必须先行政复议，对复议决定不服，才能去法院诉讼。

　　为此，陈丹丹律师在此网站，整理已经生效的行政复议决定书，给有需要的人提供参考。